图片：视觉中国
近日，江苏省南通市海门市人民法院通报了一起房屋买卖纠纷案件。
2018年9月，陈某与丁某通过中介签订了房屋买卖合同。陈某将本市一套房屋卖给丁某，双方就价格、付款方式、违约责任等达成一致。同日，丁某通过中介向陈某支付定金10万元。约定的首付期限届满时，丁某拖延支付。其间，陈某通过中介、挂号信等方式催促丁某支付首付，但未得到回复。2018年10月，丁某以案外人李某在房屋内死亡会对其使用造成妨碍为由，向海门法院起诉，请求解除其与陈某签订的房屋买卖合同，并要求陈某返还定金10万元。庭审中，陈某提起反诉，请求继续履行合同，并要求丁某支付拖延支付违约金43.5万元。
海门法院查明，该房屋原归陈某母亲李某所有，2018年1月，李某在该房屋内死亡，死者死亡医学证明书上注明的死亡原因为“衰老”。2018年12月，该房屋产权通过继承方式转移给陈某。
丁某称，卖方在签订合同时故意隐瞒李某在房屋内死亡的事实，构成欺诈，应解除合同；陈某则认为，自己在签订合同时已披露该事实，且丁某对交易房屋一事是知情的。
法院认为，虽然丁某主张李某在家中死亡会造成房屋使用困难，但死亡医学证明书中写明李某的死亡原因是“衰老”，远未达到社会公众认知的因“猝死”等其他情形而导致房屋成为“鬼屋”的严重程度。“鬼屋”的概念应遵循社会公众的普遍理解，即因自杀、他杀等人为因素导致人员非正常死亡的房屋，具体包括他杀、自杀、意外等。本案中李某系自然原因死亡，该事件的发生并不构成房屋的重大缺陷，也不影响房屋的正常使用，不应视为影响合同订立、履行的重要事实。
前文所述，死者在房屋内“死亡”并不构成房屋的重大缺陷，因此出卖人的行为不构成故意隐瞒与合同订立有关的重要事实。涉案合同不可撤销，双方应按照约定继续履行合同。据此，法院认为丁某拖延付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度、预期收益等因素，酌情将违约金数额调整为10万元。最终，法院判决驳回丁某的全部诉讼请求。
丁某不服原判，提起上诉，南通市中级人民法院最终驳回上诉，维持原判。
法院介绍，近年来，二手房市场因“鬼房”买卖引发的纠纷屡见不鲜，什么样的房子才算是“鬼房”，卖家又应该承担怎样的信息披露义务。
法律对“鬼屋”的界定，通常以屋内发生非正常死亡事件为依据，在具体案件审理时，需要结合住户死亡的医学推断、报警记录、检查记录等个体证据，综合分析判断。“鬼屋”的界定不能任意扩大，而应严格限定在非正常死亡的范围内，以免对卖房人施加过多的信息披露义务。
如果卖方明知但隐瞒了“鬼屋”信息，在法律上被视为违反诚实信用原则，构成欺诈，合同可以撤销。但生老病死是自然规律，这种正常的死亡为社会普通民众所接受和认可。交易涉及的房屋不应被认定为“鬼屋”。如果买方声称构成欺诈并要求退还房屋，法院不会支持，除非合同双方对此有特别约定。
潇湘晨报记者 周盾