曾经不被人们看好的“老、破、小”房子，如今却成为二手房交易中一股不可忽视的力量，这或许是很多人没有想到的。
近期，杭州、成都、上海、深圳等城市“老旧小区”成交活跃。如深圳今年以来，楼龄20年以上的房屋成交占比升至四成以上，总价250万元以下的房屋成交占比升至15%；杭州多个“老旧小区”今年以来成交量创近两年来月度最高水平。
人们提起“老旧、破旧、小”三个字，自然会联想到楼龄老旧、没有电梯、楼宇安全性和居住舒适度不足、未来房价大概率下跌等标签。然而如今打开社交平台，“外面丑，里面又有什么关系”这样的句子，却成了伴随“老旧、破旧、小”楼宇的文案。
那么，是什么原因让“老、破、小”房重新受到购房者关注呢?这与二手房价格的回暖、购房门槛的降低，以及无可替代的区位优势和周边成熟的教育、医疗配套等息息相关。
“旧、危、小”房产成交活跃
近期，二手房市场“老、破、小”房成交活跃，包括深圳、杭州、成都、上海等一线、新一线城市。
据深圳中原研究中心统计，今年前5个月，深圳楼龄20年以上的二手房成交活跃，占月度成交量的比重超过40%，今年2月甚至升至50.8%。值得注意的是，在刚刚过去的2022年、2023年，这一占比仅为24%和37%。
此外，今年以来深圳小户型、低价二手房成交占比也有所提升，今年前5个月深圳总价在250万元以下的二手房成交占比在15%左右，高于2023年12.4%的水平。从户型来看，从2023年开始，45平米以下房源、一居室的成交占比较2022年均有所提升。
杭州51家居市场研究院统计数据显示，今年3、4月以来，以朝晖集团为代表的多个“老、破、小”小区成交活跃度明显提升。具体来看，今年4月，朝晖集团成交72套房源，创2021年4月以来月度新高；今年5月，古荡新村（东、西区）成交23套房源，创去年以来月度新高；翠园二区5月成交16套房源，同样创去年以来月度新高。从年度成交量来看，今年前5个月，翠园二区成交44套房源，高于去年全年该小区38套房源的成交量。
杭州515家居市场研究院认为，“老旧小区”房源之所以能以先手之力快速成交，主要得益于价格优惠。成交数据显示，近期成交的“老旧小区”房源建筑面积主要在30-60平米之间，总价普遍在200万元以内。但由于前期低价房源消化，部分业主对市场预期发生改变，老旧小区房源议价空间有所减少。
上海中原地产数据显示，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增长5.35%。5月最后5天（5月27-31日），在上海“九条措施”新政带动下，仅外环以内就成交20年以上、面积70平米左右的小户型826套，成交量较政策出台前5天环比增长5%。安居客平台数据显示，上海“517”新政实施10天内，单价300万元以下的上海二手中小户型公寓搜索热度环比增长超30%。
贝壳研究院成都分院监测数据显示，5月份，成都二手房成交总价在100万元以下的占比继续上升；总价在100万至150万元的房源成交占比小幅上升，处于近一年来的较高水平，呈现微弱的回暖态势。安居客平台数据显示，近期成都市二环以内单价在1万元/平方米左右的“老旧小户型”房源数量有所增加，同时搜索热度也很高。
二手房价格正在缩减泡沫
近期“破旧小房”成交活跃度上升，主要原因还是价格。
中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，近两年二手房价格持续调整，部分“老旧、危旧、小户型”房价跌幅更大，尤其是前期低价购入的那些“老旧、危旧、小户型”房价调整空间较大，目前部分“老旧、危旧、小户型”房价优势更加凸显，吸引了全款支付能力有限的购房者入市。
机构公布的数据显示，一线城市“老旧小户型”房价泡沫已逐渐消散。今年4月，易居研究院发布二手房交易报告，该机构选取“一线城市老旧小户型二手房价”来测算二手房价泡沫（二手房价泡沫=某一时点二手房价/平稳期二手房价-1）。
数据显示，2018年末，二手房价开始上涨，当年四季度达到39454元/平方米，到2021年一季度已涨至62284元/平方米，创历史新高。与2018年四季度相比，房价泡沫上涨至58%。此后，受政策、市场调整影响，尤其是2023年上半年二手房房源激增，供需压力迫使二手房价下跌。到2024年一季度，价格跌至41622元/平方米，基本回落至2018年末水平，价格泡沫仅有5%。
以一线城市深圳为例，福田区八卦岭片区“老、破、小”房屋较多，因教育资源好，2020年前后房价出现大幅上涨。如今，该片区房价已回归正常。以该片区鹏盛村一套37.58平米的公寓为例，房产中介平台成交记录显示，2019年2月，这套公寓成交总价为164.5万元。2020年7月，这套公寓的房子以总价335万元成交，总价翻倍，成为这套公寓成交最高纪录。目前，这套公寓最低挂牌总价为165万元，几乎回到了2019年的价格水平。
再比如杭州这个新一线城市，以近期成交相对活跃的西湖区翠园二区为例，该社区始建于1989年前后，7楼一套54.58平米的两室一厅公寓，目前挂牌价142万元。该房产中介告诉《第一财经》，这套公寓2020年以200万元左右的价格售出。他表示，今年以来，该社区房价逐渐趋于稳定，今年2月以来基本没有继续下跌。由于社区靠近地铁站，对应学区较好，去商场、医院也比较方便，所以很多人出于刚需选择这个社区，尤其是那些从外地来杭州考虑买房定居上学的购房者。
“老、破、小”房的性价比
“外面丑，里面丑与我何干？”近日，这句话成为社交平台上“老旧小区”业主分享温馨家园的热门文案，也间接体现出“老旧小区”的性价比。
“老旧小区”成交活跃度的提升，很大程度上和房屋周边配套设施的成熟度有关。陈文静表示，“老旧小区”由于建设时间较早，多位于城市核心地段，整体配套设施相对完善，周边医疗、教育资源充足。相比郊区二手房、新房，“老旧小区”在这些方面更有优势。
近年来，“老旧小区”居住环境的改善也增加了它们的吸引力。陈文静说，近年来，各地不断推进城市更新，不断优化改善老旧小区的居住环境，“老旧小区”的居住体验也有了一定改善，比如现在一些老旧小区已经安装了电梯。
对于一线、新一线城市而言，限购等政策的放松也是“老破小”房成交活跃的原因。张波表示，5月份以来，一二线热点城市纷纷放宽限购，带动需求大幅增加。比如上海符合条件的外地单身人士可以购买内环二手房，市区内的“老破小”房也是大量年轻单身人士的选择。加之“老破小”房总价相对较低，近期不少城市下调首付比例，之前买不起房的低收入人群现在有了买房的可能，都让“老破小”房的关注度上升。
此外，近期部分老旧小区的改造也为“老旧危房”增添了额外的价值。以杭州为例，浙江近日出台了老旧小区“自更新”政策。今年3月底，杭州闸龙口地区4个小区开展了“原拆原建”民意调查，导致该区域房价出现波动，二手房看房量和成交量也有一定程度的提升，因为这些“老旧危房”如果能顺利“原拆原建”，就会变成带电梯的新房，房价也会大幅上涨。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学总结称，目前成交活跃的“老旧小户型”房源，大多具有总价低、面积小、地段好的共同特点。得益于房价调整合理、门槛相对较低、租售比高、旧房改造政策利好等因素，“老旧小户型”房源目前受到预算有限的年轻人或需要提高子女教育水平的中年人群青睐。
那么，“老、破、小”成交量的回升对于楼市来说意味着什么呢？关荣学表示，“老、破、小”成交量的活跃，似乎说明房地产市场也面临“消费降级”，刚性需求的购房者对总价的承受能力有所下降。不过，这可能只是暂时现象。比如，“老、破、小”成交量的回升，以及卖掉“老、破、小”的群体杠杆买入改善房源，从而带动二手房市场成交量的回暖，进而带动楼市整体回暖。
值得一提的是，并不是所有“老旧小区”的性价比都很高，社交平台上对“老旧小区”的吐槽也不少，比如老旧小区物业费低、物业管理质量差；由于小区比较老旧，没有建筑结构图，装修时很容易移动承重墙；厕所臭味问题无法解决等。
对于“老旧危小房”的问题，张波表示，一些超过40年房龄的房屋质量依然良好，但不排除不少老旧房屋确实存在一定的安全隐患。目前，不少“老旧危小房”因维修资金不足等原因，在维修上存在一定缺陷。另外，多数20年以上房龄的小区，停车位规划并不完善。停车难是多数老旧小区面临的普遍问题，有车家庭在选择此类房屋时，需更加谨慎。
关荣学表示，购买危旧房前，买家应充分评估房屋状况，包括结构、设施、装修等，确保没有严重损坏或安全隐患。考虑到危旧房可能需要装修或维修，买家需要评估这些费用，确保自己在经济上能够负担得起。此外，买家还应了解产权是否清晰，确保自身权益得到保障。对于买家来说，购买危旧房二手房，一定要保持理性谨慎，充分了解房屋实际情况和市场价值，避免盲目跟风或冲动购买。
（本文来自第一财经）