前言：本文摘自岳老师撰写的《土地资产管理理论与实务》，是土地招拍挂主持人资格考试的辅导材料，公众号“图研图语”推荐。
协议出让划拨土地使用权
一、划拨土地使用权出让的法律依据
（一）城市房地产管理法规定
《城市房地产管理法》第三十九条对划拨土地使用权转让作了两条规定。
1.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
2、以划拨方式取得土地使用权的，在房地产转让报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不需要办理土地使用权转让手续的，转让人应当按照国务院规定将房地产转让所得上缴国家或者作出其他安排。
（二）国发28号文件规定
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，原划拨土地使用权依法经批准出让的，应当在有形土地市场公开交易，按照市场价格支付土地出让金；低于市场价格成交的，政府行使优先购买权。
3.对划拨土地使用权出让的认识
根据上述法律规定，划拨土地使用权出让分为政府批准和不批准两种情况，政府批准出让的，受让人应当办理出让手续；政府实施出让的方式有两种，一是协议出让，二是招标拍卖挂牌出让。
因此，划拨土地使用权出让的本质是政府从原土地使用者手中收回划拨的土地使用权并将其转让给新的受让人，重新建立建设用地使用权流转制度。
二、划拨土地使用权出让的基本原则
鉴于划拨土地使用权转让、分配涉及市、县国土资源管理部门（土地所有者代表）、原划拨土地使用者和新划拨土地使用者，既涉及土地使用权的转让，又涉及土地使用权的分配，其经济法律关系较为复杂。为规范管理，市、县国土资源管理部门在办理划拨土地使用权转让手续时，应把握以下三个原则。
1. 批准和许可
划拨土地使用权转让，应当报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当到市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用手续。未经批准，不得办理转让手续。
2.根据用途确定使用方法
划拨土地使用权出让后，土地用途符合《划拨土地目录》的，应当办理相应的划拨土地手续，颁发《国有土地划拨决定》。
出让后的土地用途不符合《划拨土地目录》规定的，受让人应当办理出让等土地有偿使用手续。
（三）按照法律规定确定具体转让方式
划拨土地使用权转让需要办理转让手续的，具体转让方式按照以下规定确定：
1.地方性法律、行政法规明确规定以划拨土地出让收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定》明确规定以划拨土地出让收回土地使用权的，市、县人民政府应当收回出让方的划拨土地使用权，并依法重新划拨。属于经营性用地的，应当依法以招标、拍卖、挂牌方式出让。收回划拨土地使用权时，应当对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额按照划拨土地使用权出让价款确定。
2.地方性法律、行政法规未作规定，《国有土地划拨决定》未作规定的，划拨土地使用权出让应当在有形土地市场公开交易，土地出让金应当在成交价款中优先扣除。受让方应当与土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，与原土地使用者签订土地补偿合同。
扣缴的土地出让金应按照土地市场价格确定，即成交价减去划拨土地使用权价款后的余额。也就是说，在划拨土地使用权转让中，涉及三个地价：
一是土地使用权转让时应当向政府缴纳的土地出让金；
二是土地使用权转让时土地使用权的价格；
三是实行市场价格配置土地使用权。
其中，出让金属于政府所有，划拨土地使用权市场价是对原划拨土地使用权人即土地出让方的补偿。三者之间的关系为：
土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权市场价格；
出让方应获得的土地补偿费=划拨土地使用权的市场价格。
三、划拨土地使用权出让的一般程序
1. 申请与受理
1.申请人提交划拨土地使用权出让申请
即由原土地使用者向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权出让申请。申请时一般应提供以下材料：
（一）申请书；
（二）《国有土地使用证》和《国有土地划拨决定书》；
（三）地上建筑物、构筑物和其他附着物的所有权证明文件；
（四）原土地使用权人的有效身份证明文件；
（5）属于共有房地产的，应当取得共有人的书面同意；
（6）法律、法规和规定要求提交的其他相关材料。
2. 接受
市、县国土资源管理部门收到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初步审查，决定是否受理申请；申请材料齐全的，应当进行审查。
（二）审议并确定协议转让方案
1. 审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当按照有关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并征求规划管理部门对申请土地用途的意见。
经审查，申请地块用途符合规划、具备办理土地出让协议手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应支付的土地出让金数额，制定协议出让方案。
2. 土地价格评估
市、县国土资源管理部门应当组织评估申请出让地块拟出让土地使用权和划拨土地使用权的市场价格，以拟出让时间为估价基准日。
3.确定转账金额，制定转账计划
市、县国土资源管理部门或者国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场状况集体决策，综合确定办理出让手续时应支付的土地使用权出让金数额，制定协议出让方案。
4. 转让费的确定方法
（1）出让后土地用途等使用条件不改变。
土地使用权出让应付金额=出让时拟出让土地使用权的市场价格-出让时划拨土地使用权权益价格
（2）土地出让后用途等使用条件的改变
土地使用权出让金应付金额=出让时按新的土地使用条件转让的土地使用权市场价格-出让时按原土地使用条件划拨的土地使用权价格
5. 协议转让计划内容
市、县国土资源管理部门制定的土地使用权出让协议方案应当包括以下内容：
（一）拟出让土地所在地；
（2）面积；
（3）目的；
（4）期限；
（五）土地使用状况；
（6）拟转让时间；
（7）转让时应支付的转让金额等。
（三）移交方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定将协议出让方案报市、县人民政府批准。
（四）公开交易
1. 出具转让核准通知书
出让协议批准后，市、县国土资源管理部门应当向申请人出具《划拨土地使用权出让核准通知书》。《划拨土地使用权出让核准通知书》应当包括出让主体、原土地使用者、确定受让人的条件、受让人的权利和义务、应缴纳的土地出让金等内容。
划拨土地使用权出让核准通知书
________（申请人名称）：
根据您的申请，经_____市（县）人民政府批准，我们将位于_____的国有划拨土地使用权出让给您。土地面积为_____，用途为_____，土地编号为_____。请您持此通知书，按照规定在有形土地交易市场或其他场所交易该土地使用权，确定受让人及交易价格，签订出让合同。
您与受让人达成交易后10日内，双方持出让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权出让核准通知书》、出让人和受让人的身份证件等到我局办理土地出让手续，由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金。土地出让金每平方米不得低于____________________________元（大写）。
国土资源局（盖章）
年月日
2. 公开交易
取得《划拨土地使用权出让核准通知书》的申请人应当将拟出让的土地使用权在有形土地市场等场所公开交易，确定受让方和成交价格。
（五）签订转会合同及公布转会结果
1.确定受让方，与原土地使用权人签订出让合同
通过公开交易确定受让方和交易价格后，转让方应当与受让方签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确分配土地使用权转让价格。
2.与市、县国土资源管理部门签订出让合同
（一）办理转校手续
受让人应当自交易完成后10日内，持出让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权出让批准通知书》、出让人、受让人身份证明，到市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
（2）领取原土地使用证，签订出让合同
市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易条件等，依法收回原土地使用者的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，并与受让人签订《国有土地使用权出让合同》。
3. 拍卖结果公布
市、县国土资源管理部门应当自签订《国有土地使用权出让合同》之日起7日内，将协议出让结果在中国土地市场网、土地实体市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
6.办理土地登记
受让人应按照《国有土地使用权出让合同》的规定缴纳全部国有土地使用权出让金，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
（七）数据归档
出让手续完成后，市、县国土资源管理部门应当将土地申请、审批、成交、签订合同等土地出让过程各环节的相关信息、文件整理并按照规定归档。
应当提交的土地流转材料包括：
1.申请人的申请材料；
2.土地状况及相关信息；
3.土地评估信息；
4.确定转让金额的信息；
5.土地出让协议方案；
6、土地出让方案批准文件；
7.《划拨土地使用权出让批准通知书》及其他相关材料；
8.公开交易信息及转让合同等信息；
9.《国有土地使用权出让合同》；
10、转让协议公告材料；
11.其他应当归档的材料。
四、购买型公有住房、经济适用住房的挂牌出售
《国土资源部关于协议出售已购公有住房和经济适用住房土地问题的通知》（国土资源部通知[1999]31号）规定了协议出售已购公有住房和经济适用住房的程序，主要内容为：
1.已购买的符合挂牌交易条件的公有住房、经济适用住房挂牌交易，新购买者直接办理过户手续；
2、应向政府支付的土地出让金或者相当于土地出让金的价格，按照不低于所购买公有住房或者经济适用住房所在地标价的10%确定，由新购房者支付。
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