*本文为《三联生活周刊》原创内容
文｜谢玖
房价位居全球第二的韩国，在经历了连续的疯狂上涨后，正面临楼市崩盘的风险。韩国企划财政部长官秋京浩日前表示，今年公寓、联排别墅等共享住房的基准房价同比下跌了18.6%。在韩国此轮房价下跌中，韩国独有的免租期制度或将成为房价下跌的助推器，加速韩国楼市崩盘。
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在韩国，如果想租房，有两种选择，一种是全球通用的月租制，租客按月向房东交房租，另一种是韩国独有的全租制。
全租模式中，租客向房东缴纳一大笔钱作为押金，通常相当于房屋总价的60%-80%，然后签订一份相对较长的租约，比如两年。在收到租客的大笔押金后，房东将房屋免费提供给租客。租约到期后，若不续租，房东将把租客缴纳的全部押金退还给租客。在整个租赁期间，租客只需支付水电煤气等基本费用，而不需要支付房屋租金。看上去，租客好像免费在房东的房子里住了几年。
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当然，对于租客来说，全租房制并不是真正的免费。因为租客把一大笔钱交给房东，相当于无偿借给房东。虽然免除了房租，但真正要付出代价的，是这笔钱的利息收入。房东可以在两年内随意使用这笔钱，或者存入银行赚取利息，或者投资股票，更多的时候用这笔钱买房。所以，很多炒房者用租客的押金买房，然后继续出租出去，获得更多的资金，再继续买房。如此循环往复，炒房的杠杆被发挥到了极致。有人通过这种模式，购房金额高达上千元。
过去很多年，韩国房价持续上涨，首尔房价以每平米15万人民币的价格位居全球第二。这些用租客资金炒房的房东在这一轮房价暴涨中赚得盆满钵满，而韩国房价的持续飙升也一定程度上是受到这些韩国房东杠杆率的推动。韩国房东炒房越疯狂，韩国房价上涨越快，房价上涨越快反过来又刺激更多的韩国房东杠杆率高涨、炒房，从而形成一个互利的循环。
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然而，这个看似完美的闭环最终被美联储加息刺破。2022年3月，美联储开启了史上罕见的一轮加息。为避免外资大规模流出、韩元大幅贬值，韩国不得不跟随美元加息的步伐。毕竟1997年韩元崩盘给韩国经济带来的严重冲击，是韩国人永远忘不掉的惨痛记忆。不仅如此，韩国自身的通胀也在快速上升。多重因素之下，韩国不得不实施史上最强一轮加息。
大规模加息迅速终结了韩国的资产泡沫，导致股市暴跌、楼市迅速降温。大规模加息对韩国独特的全租房制度打击极大。韩国全租房制度能运行的核心原因就是利率低，一旦利率上升，全租房制度就失去了基础。
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对于租客来说，向房东支付一大笔钱来换取免租金是否划算，租客主要考虑的是利息收入还是房租支出哪个更高。由于韩国长期实行低利率，很多租下整套房子的租客甚至提供低息贷款，因此不少租客愿意选择全租制。但随着韩国不断大幅加息，租客一次性支付一大笔钱的成本越来越高。对于租客来说，如果有一大笔钱，从银行拿的利息收入可能比房租还高。反之，租客肯定不会选择全租。对于那些依靠银行贷款支付房东的租客来说，贷款利率越来越高，无力承担全租制下高额的资金要求。
因此，韩国加息后，全租房制度越来越难以维持。很多租客在合同到期后选择不再续约。对于房东来说，必须向租客返还一大笔资金。很多高杠杆的房东只能卖房套现，这给本来就摇摇欲坠的韩国楼市又添一把火。还有不少房东无力偿还租客押金，干脆选择跑路。
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当前韩国经济动荡，引发全球投资者担忧韩国可能重演1997年金融危机。1997年东亚金融危机期间，韩国成为重灾区，由于外资大量流出，股市、楼市、韩元暴跌，外汇储备缩减至仅剩39亿美元，而韩国政府债务高达1500亿美元。
为了避免国家破产，韩国发起了黄金收藏运动，为国家筹集外汇储备。韩国人把收藏的黄金首饰拿到银行，银行用大幅贬值的韩元买下。两个月内，有300多万韩国人捐出了价值20多亿美元的黄金。但这仍然无法阻止韩国破产。无奈之下，韩国只能向国际货币基金组织求助。虽然最终获得了500多亿美元的贷款，但不得不放弃部分经济主权，按照国际货币基金组织的要求进行大规模经济改革，向外资全面开放金融业。韩国1997年的经历被很多韩国人视为国耻。韩国人甚至还根据这段经历拍了一部名为《国家破产之日》的电影。
《国家破产之日》剧照
1997年金融危机之后，韩国经济重拾增长势头，近20年来，韩国一直是全球表现最好的经济体之一，并于2021年被联合国正式认定为发达国家。从发展中国家一跃成为发达国家，韩国也成为全球为数不多的成功跨越中等收入陷阱的正面典范之一。
然而韩国经济的快速发展导致韩国贫富差距越来越大，为了改变现状，越来越多的韩国人开始了各种投机活动，试图通过投机来改变自己的命运，而股票市场、数字货币、房地产市场等热门资产，韩国人都不放过任何一个。
《Money》剧照
从楼市来看，韩国房价过去几年持续上涨，很大程度上得益于韩国实体经济的支撑。楼市是实体经济的放大器，在宏观经济向好时，楼市的繁荣程度往往远远领先于实体经济。然而一旦实体经济开始下滑，楼市泡沫破裂的程度往往是实体经济下滑的数倍。
类似的教训在日本早已发生。上世纪80年代，日本经济处于巅峰时期，日本房价领先全球，日本人宣称卖掉东京的土地就能买下整个美国。然而随着日本经济开始进入“失去的十年”，日本房地产泡沫迅速破灭，至今未回到30年前的高点。没有实体经济的支撑，资产泡沫终究会破灭，没有一个国家能逃脱这个规律。
编排：小英/审稿：冉宁