经济适用房及其管理秩序事关社会公共利益，允许购买未满五年的经济适用房转让，将严重损害中低收入家庭的住房利益。认定转让合同无效的本质，在于合理限制合同自由，补充合同无效规则的价值，弥补法律漏洞。绿海扬帆编辑通过案例分析了其中的原因。
案件背景
保障性住房售价往往低于市场价，但也有交易期限等政策限制。上海市浦东新区人民法院去年审理过一起案件，认定未到期限的保障性住房买卖合同无效，出卖人返还购房款及利息。
上海居民马先生夫妇为改善居住条件，2016年初看中了位于浦东新区临站路一套80多平方米的房子，售价195万元。2016年1月，通过房产中介向卖家支付了136.5万元首付。
但一个月后，马先生查看房产证后发现，买家的房子是经济适用房，5年内不得出售或转让，认为卖家隐瞒了重要事项，于是马先生夫妇向浦东新区人民法院提起诉讼，请求宣告房屋买卖合同无效，并要求卖家返还136.5万元购房款及利息。
法院认定
涉案房产确为经济适用房，且房产证未到位已满5年。根据相关合同，卖方取得的经济适用房为限定产权房，5年内不得转让、出租。若5年后挂牌出售，房主只能获得转让价款的60%。然而，卖方在取得房产证后不到20个月就将该房产挂牌出售。
法院裁定
经济适用住房是指政府以优惠政策提供、按照相关标准建设、限定单位面积和销售价格，向城镇中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的房地产权利人享有有限的财产权。原告与被告签订的房屋买卖合同损害了国家和第三人的利益，应当无效。根据《合同法》，合同无效的，依据合同取得的财产应当返还。
律师意见
经济适用住房是国家规划中，由政府组织的房地产开发商或建房单位建设，以保本微利价格出售的一类住房，是国家在住房价格高企、住房结构性矛盾突出的情况下，为解决城镇中低收入家庭住房困难而作出的一项政策性安排。鉴于此类住房的特殊性，国家和地方政府对其建设、购买、使用、交易等均有严格的管理制度。实践中，对于个人购房者自购房之日起五年内转让他人的转让合同效力，存在两种不同观点。
一种观点认为，应当区分设押行为与处分行为，如果经济适用住房购买后五年内转让，签订的房屋买卖合同属于设押行为，合同效力应当依据合同成立、生效的规定判断，而经济适用住房购买后五年内不得上市交易的限制性规定不符合合同无效的构成要件。
另一观点认为，转让合同无效。经济适用住房具有很强的公共利益属性，是国家财政负担的社会福利住房，其目的是保障城镇低收入住房困难家庭的住房利益。允许经济适用住房在五年内转让，会扰乱经济适用住房管理秩序，从而损害社会公共利益，因此应认定为无效。
后一种观点更为合理，经济适用住房及其管理秩序事关社会公共利益，允许购买未满五年的经济适用住房转让，将严重损害中低收入家庭的住房利益，其无效性的认定，本质上是对合同自由的合理限制，补充了合同无效规则的价值，填补了漏洞。
经济适用住房及其管理秩序涉及社会公共利益
社会公共利益是全体或部分社会成员的共同利益、整体利益，体现着公众所追求的价值目标，也包括了诚信、公益、公平、有序、稳定等促进社会全面发展的因素。经济适用住房是政府提供优惠政策，限定单位面积、销售价格或租金标准的政策性住房，其公共利益属性主要体现在以下几个方面：第一，购买者的资格关系到特定群体的公共利益。申请购买经济适用住房有严格的限制，购买者的住房面积必须低于规定的限额，可支配收入和财产必须低于规定的限额，只有符合特定限制条件的家庭才能进入候补名单。第二，经济适用住房的性质关系到社会公共利益。经济适用住房由国家出资建设，享有一定比例的所有权，但房屋的占有和使用权是完全转让的。 由于国家免收土地使用费，经济适用住房售价明显低于同地段、同类型的商品房，因此国家投资建设的用于解决家庭住房困难的住房具有公共福利性。第三，经济适用住房的处置事关社会公共利益，买受人作为房屋的共同所有人，在处置经济适用住房时要受到政策限制，如挂牌交易期限、政府优先回购等。限制经济适用住房擅自处置，意在防止住房流入不具备购房资格的人手中，或者在中间炒卖赚取差价，从而损害其他候补购房群体的利益。
购买经济适用房五年内转让损害公共利益
购买保障性住房五年内的转让合同应当认定为无效，是因为当事人的私行为涉及社会公共利益的保护，当事人不得超越契约自由和社会公共利益的价值边界，以维护整体的法律秩序。五年内擅自转让保障性住房，一是损害公共福利。国家对保障性住房建设免收一切行政事业性收费和城市基础设施配套费等政府性基金，建设用地以行政划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，在申报年度用地指标时单独列示，属于公益性供应。二是损害不特定困难家庭利益。申请购买保障性住房有严格的条件，大量困难家庭申请轮候，擅自转让保障性住房，对按照政策规定轮候的困难家庭造成不公平。三是损害公共财政利益。保障性住房出售时，减免土地费用，相应地，购买者所获得的权利也应当受到限制。 未取得房产证未满五年，因特殊情况确需转让经济适用住房的，应向原住房保障机构提出申请，经审查批准后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价加同期银行存款利息。对于擅自转让的，行政部门除宣告合同无效外，还应有其他处理措施。例如，《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》规定，业主擅自转让的行为包括“书面通知改正、要求支付违约金、在指定媒体举报、记录不良信用，甚至收回房屋等”。
购买五年内的经济适用住房转让合同的认定无效，本质上是对社会公共利益的价值补充。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《若干意见》）规定：“购买五年内的经济适用住房不得直接上市交易。购买人因各种原因确需转让经济适用住房的，政府应当考虑折旧和价格水平，按原价回购……政府回购的经济适用住房应当继续出售给符合条件的低收入住房困难家庭。”《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但《若干意见》是国务院规范性文件，并非具有生效效力的强制性行政法规，不能据此直接认定转让合同无效。 违反国务院规范性文件的行为不能适用合同违法无效规则，但在损害社会公共利益的情况下，应当依据《合同法》第五十二条第四款的规定，认定合同无效。最高法院在2009年《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范对合同行为本身进行了规范，即合同行为只要发生，绝对损害了国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。”该意见肯定了社会公共利益的损害是合同无效的根本原因。因此，援引社会公共利益损害规则认定转让合同无效的本质，是司法机关结合个案对社会公共利益抽象规定的价值进行补充，合理限制了合同自由。
扬帆在法律之海
查士丁尼国王