三月的广州，雾气弥漫，如初春般，天气微凉，南方的湿气回归，楼市依然迷茫，寒意袭来，大家期盼的小春天还没有到来。
我想提醒大家，今年不要抱有太高的期望，而是保持冷静，做好最坏的打算，面对剩下的300天。
近期，一些房产中介、房产大V又像往常一样开始散播楼市火爆的消息，尤其是炒作新楼盘的热度。
需要注意的是，不少新盘渠道已经全面打开，大家都在争相拿新盘佣金，流量端口都集中在一些热门新盘上，这给市场带来了久违的紧张氛围。
但明白的人都知道，这只是虚假繁荣造成的假象。
楼市好不好，看二手楼，不看新楼，二手楼市的变化才是楼市的晴雨表，相比新楼，二手楼更能反映楼市的真实情况。
现在二手市场怎么样？说实话数据还是很难看。
房源数量居高不下，仍有14.3万套挂牌，整体挂牌价一跌再跌，实际成交量更是惨不忍睹，1、2月份成交量均为个位数，甚至为零。
成交价格一路下跌，且没有止跌迹象。
面对房地产市场的寒冬，其实并不一定是坏事，市场让大家更加谨慎、更加理性。
比如，更多人买房回归到居住层面，不盲目追求高价，而更加注重居住体验、产品配套等。
随着天河房价信仰的崩塌，更多人不再相信“在天河就买”，而是根据自身的核心需求，更加理性地考虑买房或换房。
从健康的房地产市场来看，经历房地产周期、经历起伏、挤出泡沫、回归基本常识、完善预期管理，是一件好事。
尤其是热门房源这样的神奇行情，深挖其涨跌背后的逻辑，对于我们买房卖房都会有很大的益处。
以下是我们花了不少时间和精力整理出来的近半年来天河、黄埔地区部分热门二手房不同房型的市场价格，希望大家可以从中得到一些启发，避免踩雷。
1、近半年二手楼成交量价持续下滑，其中需求急缺的低价网红楼盘略好，以价换量，如万科东晖城、万科金梦、万科幸福域等仍有两位数成交量，而大吨位高价楼盘成交量仅有个位数。二手楼卖不出去，新房市场绝对量拉不上来，何谈小阳春？
2、楼市彻底进入了差异化时代，差异化不局限于城市、区域、楼盘、楼栋，而是更加细化到不同楼盘、不同楼层、不同朝向、不同户型。盲目买房的时代已经结束，同样的预算，选择符合自己需求、性价比高的房子越来越难，越来越专业。
3、从上表可以看出，二手成交主力为80-100平米三房，其次为满足基本需求的两房及以上小户型，四房以上户型整体挂牌和成交量相对较低。
4、三房作为家庭购房的基本配置，成交活跃度较高，相对其他户型流动性强，对于预算有限的人来说，可以先买一套三房，后期重置成本会相对较低。
5、1-2房户型，尤其是50-60平米一房、75-85平米两房户型，往往户型老旧，设计相对陈旧，一般属于淘汰产品。除非是实力雄厚的学区壳，或者学校、铁路、商业等核心配套齐全的楼盘，否则小户型作为上车、入学的凭证，依然有市场。随着新型住房产品的迭代升级，传统普通一至两房户型的购房群体进一步萎缩，市场竞争力越来越低。
6、一两居室大多抗跌性最差，往往是楼市低迷时期住宅价格最大的不稳定因素。最容易受跌势影响的是总价较低的两居室。总体来看，无论是万科金梦、东晖城等刚需公寓，还是可城别墅、富春山庄等改善性较强的公寓，跌幅最大的一般都是小户型。即便是同一个小区，小户型和改善性大户型的价格差距也相当明显，完全是两个世界。
7、小户型房价不稳定、差异大的原因在于总价低、配套弱，难以满足很多人的长期购房需求。小户型作为低预算刚需的过渡产品，在家庭人口增加、经济条件好转时，很快被卖出，产生置换需求。
8、另一方面，小户型因为总价低、入市门槛低，往往成为手头没有多少闲钱的投机者的投资对象。投机者的逻辑是小户型单价容易上调，溢价空间更大，但总价可控，容易出售变现。但在目前楼市低迷、存量改善时代，这个逻辑已经不适用，小户型抗跌能力最弱，是跌幅最大的领头羊。
9、特别是杠杆炒作，投机者抛售欲强，总价低的小户型成为小区房价下跌的急先锋。在兰亭盛汇、金碧世纪、东汇城等投机者集中营，不少售出两年以上的房子都能依稀看到投机者的影子。
比如下图东晖城这套77.04平米的两居室，三年前高峰期以4.4万元/平米的高价购入，两年限售期刚一到期就匆忙抛售，最终以近2.7万元/平米的价格成交，造成132万元的巨额亏损。
10、相对而言，在相同地段、类似配套条件下，新装修、改善型大户型房产价格比基本需求型小户型房产稳定得多，保值增值性能更强。
11、底层逻辑其实很简单：大户型更适合自住，满足家庭群体的长期需求，所以一般不容易被置换。尤其是学校配套齐全（幼儿园、小学、初中）、学区强的房产，置换周期相对较长，一时的涨跌也没什么影响。俗话说：不卖，不亏。
12、无论买房是自住还是投资，如果回归到买房的核心居住属性，很多问题就变得清晰多了：在经济能力范围内，尽量购买附近新装修、改善、配套较好的房子；如果经济能力不行，也尽量选择配套齐全、满足基本需求的大户型房子。
另一方面，尽量远离那些满足基本需求的房源或者小户型，这些房源面积占比很大，配套设施缺陷明显，容易出售。
买房三大关键词：距离近、配套全、产权好/大户型。
比如：如果你在科学城上班，能买得起科学城核心区的四居室，就没必要买天河东角80平米左右的小户型；如果你能在九年制名校的二线科学城买得起四居室，就没必要买老黄埔80多平米朝北的小三居室。又或者，如果你能在老黄埔核心区买得起三居室、四居室，就没必要买天河朝北的两居室、小三居室。其他区也是一样。
别总以为千里迢迢跑到天河去买一两居的小户型也能抗跌、涨得快，现实是天河不是核心产品，跟黄埔、海珠、番禺等周边地区一样跌了，投资打水漂，千里迢迢跑到天河去住配套差、居住环境差的小户型，住起来都难，何必呢？
至于预算太低，又不想走太远的人，那就另当别论了。
当然，在可以接受的通勤范围内，比如在天河上班，一两百万的预算可能比在天河租一套破旧的两居室更适合在科学城租一套新三居室，虽然通勤稍微困难一点，但至少居住舒适度有保障。
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