*本文为《三联生活周刊》原创内容
文｜谢玖
近日，一项关于租房的调查显示，中国近四成年轻人愿意终身租房。在国外，终身租房是一种很常见的选择，但对于中国来说，终身租房依然是一种很艰难的选择。
越来越多的年轻人之所以选择终身租房，是因为他们受到了房价的严重冲击。相比于现在的房价和收入，很多人一辈子可能都买不起房子，所以只能终身租房。除了被动租房，选择主动租房的年轻人也确实更多了，这也体现了新一代年轻人与上一代年轻人的不同。
《飞鸟集》剧照
在老一辈中国人的传统观念里，拥有一套房子是人生必须要实现的大事，如果一直租房，会缺乏安全感，对很多人来说，这甚至意味着不完整的人生。但新一代年轻人可能没有那么多负担，更加轻松。在他们看来，租房一辈子也没什么不好，不用一辈子为一套房子而奋斗，生活会更加自由。
在欧美发达国家，租房市场非常成熟，特别是对于租房者，相关的法律保护体系非常完善，所以很多人愿意长期租房，甚至一辈子都不买房。欧洲大约有30%的人选择租房，其中德国的租房比例最高，几乎达到一半。
《我在异国他乡也很好》剧照
近年来，中国也开始大力鼓励住房租赁市场的发展，试图通过住房租赁来解决房地产市场的深层次矛盾，一定程度上也是在借鉴发达国家尤其是德国的住房租赁模式。2017年十九大报告提出“加快建立多方供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。租购并举，将租赁的地位推到了购房之前。中国的租赁能否发展到与购房市场同等重要的地位，很大程度上取决于租房者的权益能否得到充分保障。
在欧美国家，租客的地位受到制度的相对充分保障，并不弱于房东，由于法律法规的倾斜，租客有时甚至略强一些。例如在德国，租客对所租房屋的各项权利，都是受法律保护的财产权，除非有特殊情况，租客可以尽可能长时间地住在自己喜欢的房子里，除非有诉讼，否则房东不能强迫租客搬走。
与欧美国家相比，我国租房市场相对落后的原因在于对租客的保障不够。租客相对于房东处于弱势地位，基本权益难以保障，租客遭遇随意涨租甚至提前解约的情况屡见不鲜。近年来，长租公寓大量涌现并爆发，很多房东收不回租金，最终逼迫租客搬离，让租房市场风险倍增。在这样的环境下，租客很难有长期租房甚至终身租房的意愿。
Nicos Weg 剧照
我国提出租购并举顶层设计后，租客权益开始得到更多制度保障。例如，去年9月，北京开始推行线上租房合同，将租房全过程纳入监管。针对租客对提前收回房屋的担忧，北京要求房东“不得以暴力、威胁等非法手段，迫使租客变更、解除房屋租赁合同，提前收回出租房屋”。针对随意涨租行为，北京规定政府可以采取干预措施，稳定租金水平。
可以预见，随着未来租房购房政策的逐步推进，越来越多的城市会出台更多措施保障租房者权益，刺激租房市场进一步发展。一旦租房者权益得到更多的制度保障，就会有越来越多的人愿意租房。
但这并不意味着未来的年轻人就可以轻易成为终身租客。虽然未来租客的利益会得到更好的保障，但很多大城市的公共资源和服务仍然比较稀缺，特别是一些优质资源，租客可能难以充分享受。对于年轻人来说，这种感受可能并不强烈，但一旦未来有了孩子，在孩子上学等现实问题上，租房的弊端就会凸显出来。
《东京女子指南》剧照
近两年，国家出台了不少鼓励租房的政策，其中最引人瞩目的是租房者和买房者权利平等。不少城市同意租房者子女享有就近入学的权利，应该算是一个巨大的进步。但现实中，租房者子女入学权利仅仅是排队入学的资格。在一些热门学区，长长的候补名单上，租房者子女只能排在最后，基本没有入学的希望。
此外，房租价格持续上涨也是打算终身租房的人必须考虑的一大风险。近两年，美国通货膨胀持续爆发，很大程度上就是因为房租价格暴涨。由于越来越多人买不起房，纷纷从购房市场转向租房市场，但租房市场供不应求，导致美国房屋租金飙升。不仅在美国，在很多发达国家，房租都在大幅上涨。
中国的年轻人可能也面临同样的境况，如果越来越多人买不起房而选择租房，也可能推动房租价格持续上涨。面对买不起房、租不起房的困境，很多人可能会后悔，还不如咬紧牙关买一套属于自己的房子。
《家》剧照
在中国的一线城市，房租的绝对价格对于租客来说已经很高了，但从房东的角度来看，其实并没有那么高。如果以年租金/房价来计算投资回报，中国一线城市的租金回报率不到2%。过去房价不断上涨的时候，对于房东来说，投资房产的主要收益就是房产升值，租金收入只是副产品，他们并不关心租金多少，很多人甚至不在乎房子是否空置。但随着房价不再上涨甚至下跌，租金对于房东的重要性会大幅提升，房东会希望通过租金实现更高的投资回报率。在发达国家，很多城市的租金价格都在4%左右，远高于我国的一线城市。
对于年轻人来说，如果房租价格持续上涨，能否坚持一辈子租房居住，将是一个非常现实的挑战。即便是外地人，很多人也难以承受房租价格的大幅上涨，尤其是疫情过后，发达国家房租价格普遍大幅上涨，本地人也难以承受。
《全能侦探社》剧照
另外，外国人更喜欢租房而不是买房的说法并不完全准确，更现实的描述应该是，在国外选择租房的人的比例比国内高得多。只要有可能，外国人都愿意拥有一套属于自己的房子。在美国，在低首付、低利率的刺激下，大量美国低收入人群蜂拥买房，最终引发了次贷危机。这也说明，对于美国人来说，拥有一套属于自己的房子也是美国梦的重要组成部分。
排版：菲菲/审稿：晓风