河南商报见习记者 金爱琳/文
12月23日，58同城、安居客发布《2020中国住房租赁市场总结报告》（以下简称《报告》），在“2020年租房需求前10名城市”中，郑州位列第八，领先于长沙、西安。
需求排名如此之高，按理说郑州的租房市场应该一片红火，然而河南商报记者在采访中发现，事实并非如此。
租赁需求居前列，但租赁市场依然平静
“我有四五套房子，以前很好租，今年不好租，已经卖了一套。”张先生举了自己家一套房子的例子，2017年他在金水区租一套两居室，每月租金2700到2800元，现在降到了2000元。
王先生在管城区城东南路有一套房子，年初疫情期间，租客退房后，他多次在小区贴广告，在网上发布出租信息，但直到年底房子也没租出去。“我把价格从1900元降到1700元，还是没人租，我干脆就不愁租房了。”
在一些安置房小区，小区门口“摆摊出租”的现象依然普遍。河南商报记者走访了闫庄新区南院和七里河社区。小区门口，“房东”三五成群聚集在一起，门前挂着牌子，写着户型、价格、联系电话。“要看房子吗？”七里河社区的石女士看到河南商报记者拍照，立即询问。她告诉河南商报记者，自己家还有一套单间没有租出去。
图：七里河小区外“摆摊出租”现象
图：烟庄新区南院“摆摊出租”现象
“我们小区有些房子已经空置两个多月了，一居室还好租，但两居室、三居室租出去的并不快。”家住中原区的房东孟庆利告诉河南商报记者，今年房屋问询量与去年相比也下降了一半。
一边是住房需求位居全国前列，一边是郑州租房市场却一片冷清，这到底是怎么回事呢？
对此，贝壳研究院郑州分院高级分析师尹宇杰认为，造成这种情况的原因主要有两点：一是报告的统计维度更多是从需求角度的解读。郑州是一座单核城市，发展潜力巨大。郑州人口红利明显，每年有20万左右人口迁入，产生大量租房需求。
“需求有，但房子的供给也较大。”尹玉杰称，郑州租房市场热度下降，最大原因就是供给过剩。
安置房、商品房、公寓集中入市，供应量不断增加
郑州租赁住房供应量很大，原因何在？
尹玉杰解释，第一个原因是郑州安置房大量入市，2014年至2019年，郑州安置房近60万套。尹玉杰认为，郑州安置房存量大，且大部分用于出租，是住房租赁供给量大的原因之一。
其次，商品房集中入市带来一定影响。自2016年商品房“大爆发”以来，按照商品房开发周期来看，2016年至2018年，几乎所有新建住宅楼盘均已入市。贝壳研究院的数据显示，2015年至2018年，郑州主城区共计销售商品住宅5305万平方米，约53万套，可容纳约190万人。这些房屋一部分用于出租，一部分用于自住，减少了一部分租房需求。
三是大量公寓入市，2015年至2018年，郑州主城区累计销售公寓395万平方米，约10万套，可容纳约12万人。
此外，尹玉杰谈到一个情况。租赁区域分散的趋势在近几年的数据中体现得非常明显。根据贝壳研究院郑州分院的数据，从2017年郑州租赁成交占比来看，租赁市场以金水为主，占比超过55%。而现在，金水占比已经下降到33%，郑州管城回族自治区、二七区、郑东新区、中原区等占比都在11%以上。其实这也说明郑州的供给在增加，近几年大量安置房、新房入市，供给大于需求，选择空间增大。
想要把房子租出去，要抓住年轻人的租房喜好
贝壳研究院数据显示，2017年至2020年，18-24岁人群租房占比由22%增长至44%，年轻人更加注重居住品质，更喜欢个性化的生活服务，高品质租房生活将成为新需求。
年轻人是房屋租赁的主力军，只有抓住他们的胃口，才有机会在竞争激烈的租赁市场中快速卖出房子，避免空置期的损失。
房东王雪是新乡市一所大学的老师，她和丈夫在郑州有一套闲置的房子。她在出租房屋方面颇有经验，她的房子通常空置时间不会太长，而且很快就会有新租客入住。王雪告诉河南商报记者一个细节：每次更换租客，除了常规打扫，她还会更换马桶盖和拖把。“第一印象和细节很重要。”王雪说。
装修也是年轻人比较注重的一个方面。链家地产经纪人王琪（化名）告诉河南商报记者，很多租客都想在自己的预算范围内选择最好的装修。至于装修风格，王琪认为，符合当代年轻人的审美也很重要。“2010年之前有一段时间，郑州突然流行欧式装修风格，看上去很高端、豪华，但那种装修造价很贵，很快就被市场淘汰了，可能一两年见不到，但过五年可能就被淘汰了。”王琪说，现在的年轻人喜欢一些清新、简约，或者中式的风格。
“如果没有疫情影响，他们（年轻租客）可能对价格没那么敏感。”尹宇洁认为，年轻租客追求品质化、个性化，这是未来的趋势，他们更看重交通便利、房租、周边配套等。疫情对大部分年轻人的消费模式影响很大，更追求整体性价比。
来郑州实习的苏惠敏告诉河南商报记者，自己租房更在意价格和环境。因为刚开始实习，她希望房租不要太贵，但也不想花几百元住环境不好的房子。“环境好、价格合适才是最好的。”苏惠敏说。
郑州的租赁市场前景如何？
今年的公寓“破产”事件备受关注，对此，尹玉杰认为，随着未来整个租赁市场的规范化，也将倒逼租赁行业整体改善。
近期，地铁3、4号线的开通引发了不少热议。谈及地铁3、4号线开通对房屋租金的影响，尹玉洁表示，随着郑州全境越来越多的地铁贯通，地铁附近可租空间也逐渐增多。她告诉河南商报记者，相比非地铁房，今年地铁房租金溢价率很低，不足2%。“交通的确是租房的一个因素，但因地铁而导致租金溢价率相对较高的情况并没有出现。”尹玉洁说。
此外，在谈及租赁市场发展时，尹玉杰表示，借助全国租赁市场发展的红利，未来租赁市场依然会占据一席之地，郑州的租赁市场也将更加规范、健康。
政策方面，可以看到，2019年，郑州被列为中央财政支持住房租赁市场发展试点省市。资金拨付后，今年3月，郑州市房管局会同市财政局出台了《郑州市支持住房租赁市场发展专项资金管理办法（试行）》，5月又出台了《郑州市支持住房租赁市场发展专项租金应用实施细则（试行）》。6月15日，郑州市首批支持住房租赁发展专项资金落地，共有7个新增租赁住房项目符合《应用实施细则》的要求。
10月10日，据郑州市住房管理局发布消息，支持郑州市住房租赁市场发展首批国家新建住房财政补贴资金已下达。经郑州市住房管理局、市财政局联合评审，补贴总额3.65亿元，经市住房租赁领导小组批准。经公示无异议后，按照《申请实施细则》，首次将资金总额的60%，约2.19亿元，于9月28日拨付到相关企业账户。（总编辑 华丽娟 编辑 纪倩倩 吴兵）