成为漂流北京的中转站
在北京打工的95后石毅收拾好所有行李，连一辆货拉拉小面包车都装不下。近期的“过渡性”租房，她选择了朝阳区“彩色家园”平租房项目。只住了8天，还没来得及添置更多家居用品，也没有遇到合同上写的“紧急征用”的情况。
石毅今年11月初入住时，注意到《多彩家园项目知情同意书》上有一则特别提示：项目内房屋为朝阳区集中隔离观察用房，如遇疫情、不可抗力等因素，项目可能关闭，乙方所租房屋将被紧急征用，乙方租户如遇此类情况，应配合无条件腾空房屋。
面对未来住房的不确定性，石毅并不慌张，“对于我这样的农民工来说，房子就是睡觉的地方，以前也经常搬家，如果被征用，再找个新房子就行了。”石毅住进保障性租赁住房，本身就是应急之举。
七彩园位于北京东五环外，远离闹市，白天这里十分安静，时不时有飞机飞过，从这里到最近的地铁站至少也有8公里，往东不远就是著名的农民工聚集地地皮村。
金盏彩色家园始建于2022年，在完成“隔离点”使命后，被认定为“平价租赁住房”，并于今年9月27日正式出租。
“七彩家园最初规划是作为平时和应急两用设施。”朝阳区住建委相关负责人曾在媒体上介绍，这里可以在“紧急状态”下迅速改建成应急场地，提升城市应对重大突发公共事件的能力。平时该区域可作为出租房使用，缓解新市民和年轻人住房困难。
不仅北京，浙江等地今年也纷纷利用防疫隔离点、卫生站等闲置资源，打造平安应急“两用”租赁住房模式。
“平时应急住房两用是‘三大工程’之一，租金保障房是保障性住房制度的重头戏，只是在一些各方面条件刚好具备的地方，两者才有交叉。但隔离点改建租金保障房是存在的，由于客观限制，复建和保障占比必然较低，这类项目的示范意义更加明显。”58安居客研究院院长张波对《中国新闻周刊》表示。
北京市朝阳区七彩园内路。本报记者李明子摄
京漂流者中转站
在入住七彩家园之前，石毅已搬了三次家，来北京也不过一年多。
“想租个便宜的房子过渡一下。”石毅的要求很明确。她上一个家在东四环附近的一个高层小区里。因为她和好朋友小琳做电商，经常收发货物，所以需要合租一套有电梯的房子。住所离中央美术学院很近，方便石毅备考研究生。
最大的问题是，“城里的房子”对于一个今年刚大学毕业的学生来说还是太贵了。
小林在浏览“小红书”时，看到一则房屋转租信息，“18平米单间带独立卫浴，可拎包入住”，便转发给了时毅。房子设施齐全，电视、空调一应俱全。时毅当即约上“二房东”阿宇看房，谈了不到10分钟，就决定马上入住。
“这里的配置能满足最基本的生活需求，不需要额外添置家居用品。”频繁的搬家让石毅开始过起了极简生活，不实用的锅碗瓢盆、自行车等每次搬家都会被丢弃。
“以我们现在的条件，无法满足我们对家的渴望。”石毅对七彩园的青年公寓特别满意，房间里还配备了晾衣架和小米电视，一个人在“家”的时候，石毅就会打开电视，音量开大，就像初中时放学回家时一样，熟悉的感觉让她觉得很踏实。
七彩家园的南大门和西小门均有保安把守，从大门步行到石毅居住的G组团只需5分钟。该组团由两排六栋楼组成，楼与楼之间有连廊相连，楼内由一条连廊连接南北两侧的房间，整体结构如鱼骨般错落有致，排列有序。
“每个房间都是一个独立的集装箱，私密性好，但隔音效果不高。”石毅说。白天，每隔几分钟就能听到头顶上飞过的飞机声，晚上能听到邻居搬椅子、放屁的声音。楼道里有人走动，整个房间都能感受到震动。空调室外机有规律地震动时，房间里就会发出低频的轰隆声，就像火车在地下经过一样。
从空中俯瞰，这样的小区至少有9个，编号分别为A、B、C、E、F、G、H、K、L。从东到西，屋顶被漆成红、橙、黄、白、绿、蓝，因此得名“彩色家园”。小区布局严谨、管理规范，让石毅感到意外。入住后，她亲自查找了小区信息，发现这里曾是一处新冠肺炎隔离点。
据石毅介绍，“二房东”阿玉刚满18岁，在北京生活多年，将房子转租给她的前一天，阿玉刚和园区物业签了合同，因工作变动，必须立即搬走，一天都没搬走。阿玉将房子转租给她以止损，没有再向她收取租金，但并未告知她房子之前的用途。
2000后任伟因工作变动在附近找到了一家七彩家园，10月底搬进新家没多久，他又换了工作，按照签合同时的优惠政策，先交一个月押金再交一个月房租，可免费获赠一个月租约，先交一个月押金再交三个月房租，签一年合同可免费获赠两个月租约。经过慎重考虑，任伟只签了六个月的租约，“再过半年就不知道自己会在哪里了。”
租房中介老吴是首批入住保障房的租客之一。据他介绍，现在的房屋都是物业公司直接出租，租客直接和北京市朝阳区保障房开发有限公司签订合同，线下签约、线上通过App支付。租金为1200元/月，没有中介费和管理费。申请入住没有任何限制，只是每间房最多只能住2个人。
十月最忙的周末，老吴一天要带十几个人看房，所有看房都要提前预约，“朝南的房间早就被抢购一空了。”老吴每租出一个房间，都会根据合同长短支付一定的费用，而且能从项目公司收取300到600元的人工费。他还把自己朝南的房间让给了租客，搬到了背阴的一面，还买了电热毯，“住集装箱房比合租房或者住暗房强多了。”
这个冬天过后，老吴可能也要搬走了。来北京两年多，老吴一直跟着租房项目搬家。石毅很快也要离开这个“集装箱”区了。每次进城办事，都要坐一个多小时。受不了坐公交车，她很快就搬到了地铁站附近的地方。
据官方透露，截至11月底，七彩家园入驻人数已超过500人。老吴接触的租客大多是20岁左右的年轻工人，与他同龄的中年租客并不多。签约的60多人中，男女比例约为2：1。“A组团不对外开放，主要用于园区工作人员居住和办公，目前只对外出租G组团和K组团。”老吴说。
据朝阳日报报道，按照保障性租赁住房运营标准，项目运营方北京市朝阳区房地产运营开发有限公司（下称“朝开公司”）将为8个组团各分配500间房间，其中5组团用于长租，为朝阳新市民、年轻人、城市运维人员、企业客户提供服务；2组团用于月租群体；1组团为朝阳区预留应急使用。
为了增加环境宜居性，超凯公司除了配备自动售货机、饮水机、充电站等设施外，还迅速开设了便民超市，正在建设中的理发店和咖啡厅等也在如期推进。
七彩家园单人间面积18平米，有独立卫生间，房间内配有沙发、床、空调、衣柜、电视等基本家具及家电。
并非所有的方木屋都能改造成经济适用房
“隔离点或卫生站等已经具备一定的居住功能，经过适当改造，达到标准后，可以纳入保障性租赁住房，这比新建更划算，是集约利用存量资源的一种模式。”张波分析道。
今年1月，济南高新区将隔离舱升级为“技能人才公寓”，针对高新东区等特殊园区高端制造企业集中、园区企业员工周转住宿紧缺的特点，保障“常态化应急转制”。
温州市在清查了之前的卫生站后，还将条件较好、配套设施较齐全的卫生站改造成保障性租赁住房，据统计，温州市目前已自筹资金建设“常备急用两用”保障性租赁住房13栋，共计8742套（间），将惠及2.6万名新市民和年轻人。
“为确保资产能实现最大社会效益，温州市在‘公共应急两用’项目设计阶段就考虑了双重功能。”温州市住房和城乡建设局相关负责人曾在媒体介绍，《健康站设计统一技术办法》详细列出了功能设置、平战转换、安全标准、配套设施等相关要求。
温州市乐清市城东街道廉租房项目（一期），建设初期还作为疫情防控卫生站使用，现按廉租房标准进行装修，用于乐清市人才和新居民租赁住房。据乐清日报报道，该项目预计明年4月竣工，提供廉租房1100套，房间设施齐全，可拎包入住，同时，社区还将配备食堂、健身房、儿童游乐场等配套设施。
“方舱、隔离中心等建筑，是一种特殊的‘住房’，具有建筑成本低、居住便利等优势。”易居房地产研究院研究总监严跃进对《中国新闻周刊》表示。严格从功能属性上讲，将医疗用房改建为住宅用房，改造政策是否能落实到位，后续的配套建设、住房政策是否跟上，都会影响最终的租赁效果。
在改造方面，温州卫生站在规划阶段就考虑到了后续改造问题，原有的“三区两通道”设计满足了防疫要求，公共空间布置在大开间，使用轻质隔墙材料，交通疏散、房间面积、电梯大小等均设置高标准，方便改造成不同的功能。同时，房屋预留了安装燃气设备、家庭电表、水表的空间，并配备了相应的智能管理系统，方便在不同模式下进行调整转换。
配套建设方面，北京七彩园项目运营商超凯公司经理齐天磊对媒体介绍，公司曾针对不同客群做过问卷调查，最终“针对目前年轻人多不做饭，园区离地铁站远，通勤时间长等现状，提出‘出行不便，生活设施不齐全等问题”，并逐一解决。
七彩家园A2餐厅提供一日三餐，早餐一般在7元左右，午餐和晚餐一荤一素，价格为15元。除了主餐外，餐厅还提供徽菜、麻辣火锅等特色小吃。
为解决上班族通勤不便问题，朝凯公司每天早晚开通班车从七彩园接送住户到最近的地铁站，据朝凯公司公开介绍，七彩园还将新增快递站、外卖柜等配套设施，以及书店等活动、交流空间。
“从全国范围看，方舱隔离点改建为保障性租赁房成功的可能性还是比较小的。”张波分析称，出于防疫要求，隔离点一般远离人口密集区，且大多交通不便，而“引导产城人融合、人地房联动”的政策建议，与周边区域、轨道交通站点、城市建设重点区域等是相悖的；相反，如果隔离点交通便利、土地价值高，直接改成保障性租赁房项目就不合适了，最好的选择是回售给商品房市场，这样更划算。
“有些收容所或者隔离点不是永久性建筑，不适合做长期居住项目，但目前还没到拆除报废的阶段，如果改建成出租房，关键是找准项目的目标人群，然后有针对性地发力。我们需要对现场进行整治。”张波说。
此外，也有业内人士表示，将闲置隔离点改建为保障性租赁住房仍是正在探索的新模式，此类房屋的质量调查评估、改造维修以及定价、租赁等具体细节还有待最终加强。
济南高新区“技能人才公寓”引居民关注。（视频截图）
探索“非居民保险化”路径
此次北京公布的第七批保障性租赁住房项目中，除了备受瞩目的金盏七彩园，还有6个项目由存量转制而成，多集中在朝阳区。据媒体报道，今年年底前，朝阳区将自筹资金建设保障性租赁住房1.5万套、安置房600套，建成各类保障性住房1.2万套。
北京市住房和城乡建设委网站披露的数据显示，自2022年5月北京发布首批《关于认定安居租赁住房项目的通知》以来，截至2023年9月27日，北京已筹集安居租赁住房项目资金130万元，安居租赁项目共75个，可提供住房约11.19万套。
不仅北京，今年全国各地租赁保障房建设资金筹措进度都在加快。9月12日，住房和城乡建设部表示，到2023年，全国将筹集租赁保障房204万套，目前已完成任务的72%。近两年，各地已建设和筹措租赁保障房508万套，投入资金超过5200亿元，可解决近1500万新市民和年轻人的住房困难。
不过，按照“十四五”期间全国计划建设保障性租赁住房约900万套的测算，距离目标还有400万套左右的缺口，除新建外，住建部计划未来继续鼓励利用闲置商业办公楼等建设保障性租赁住房，多措并举扩大保障性租赁住房供给。
这些非住宅存量房改建改建为保障性租赁住房，就是俗称的“非住宅改保障性租赁”。2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，上海、长沙、海南、北京、深圳、漳州、厦门等省市相继出台存量房改建为保障性租赁住房的指导意见或通知，为“非住宅改建保障性租赁”提供政策支持。
“主要是非住宅物业多，空置率高。”张波举例称，资质差的乙级、丙级写字楼出租困难，大量厂房闲置。对“老旧房屋”进行系统性改造升级，改善其空间属性，“不仅拓展了存量租赁房屋的保障渠道，也提高了资产利用效率。”
今年7月1日，深圳首个“非住宅改造”项目在南山区正式投入运营，改造项目前身是水务南山大厦办公楼，历时9个月改造完成，周边交通便利，10分钟可达南山科技，投入运营后将提供204套户型，全部为一房一厅，面积35~56m2。
据官方介绍，该项目由深圳市环境水务集团主动发力，通过公开招标的方式，联合万科旗下长租公寓品牌“泊寓”，将写字楼改造为保障性租赁房。从可行性研究、立项到决策动工，仅用了三个月时间。此外，泊寓团队还提供全流程筹建及运营服务。
项目围绕“年轻才俊”的居住与社交需求，在公寓设计上采用极致收纳空间与智能家居模块，在服务保障上提供24小时专业物业管理、专属管家服务、全年无休的社区活动以及线上线下联动，公共区域配备共享书吧、多功能影音设备、健身房等配套功能区，为日常生活提供增值服务。
根据第七次全国人口普查数据，2020年深圳常住人口达到1756.01万人，比2010年第六次全国人口普查数据（1042.40万人）增长68.46%，年均增长率为5.35%，是全国人口增长率最高的城市之一。
值得注意的是，深圳15岁至59岁人口占比79.53%，这一群体占比虽然较“六普”有所下降，但仍高于全国平均水平16.18个百分点，深圳人口结构依然“年轻化”，仍处于旺盛的“人口红利”期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在《深圳‘非住转制’的现实需求与困境突破》一文中指出，“曾经承载着深圳近70%实际管理人口的城中村，不太可能成为新人口落户的理想选择。面对高昂的房价，95后、00后年轻人和新市民需要有体面的、体验好的、价格低廉的出租屋作为在深圳落户的第一站，甚至作为长期居住的选择，这才是深圳大力发展平价出租房的逻辑起点。”
但现实中，“非住宅住房改保障性住房”远没有想象中那么容易，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》为“非住宅住房改保障性住房”设置了一系列前提条件，要求在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下才允许改建。
“在实施过程中，从审批、验收到运营，每个环节都有很多细节和难点。”张波举例说，将非住宅建筑改建成住宅建筑本身就面临几十道审批手续，比如将办公区改建成多栋有独立卫生间的建筑，对于单间公寓，每一项改动都要经过审批。在很多城市，“非住宅改造”项目要过一两年才能全部办结。
现在，从中央到很多地方城市，“非住宅转保障房”的支持政策都已出台，“盘活存量增加保障房供给是大势所趋，但各地非住宅住房占比差异较大，实施过程中也会面临不同的难点。”张波分析，推进“非住宅改”一方面与城市行政效率息息相关，另一方面，从现有的案例看，“以国有企事业单位为主导，结合民营企业运作的模式，更有助于推动非住宅住房改革的顺利实施。”
刊登于2023年12月25日《中国新闻周刊》第1122期
杂志标题：当方舱变成保障房
记者：李明子（limingzi@chinanews.com.cn）