楼市还没有止跌，还在继续下滑。
底部在哪里？没人知道。至少市场处于观望状态。
很多人应该已经发现，现在的市场是一个一边倒的市场：二手价格不断下跌，而一手价格保持稳定。
这样的状况对新房来说显然是不利的，即便有些新房盘在全市范围内开辟渠道，用高额佣金调动中介、地产V推销房源，但收效却十分有限。
还有一点要说，如何识别卖房的楼盘大V？比如他们会发直播，让你加微信私聊，或者发分析某个区域或楼盘的帖子给你。这些都是推荐某个楼盘来收割。
然而，新房价格却降不下来，而二手房价格却不断下跌，新房和二手房之间的价格差距越来越大，对新房产生了巨大的反噬。
现在街上有价值的人已经很少了，而且新房和二手房之间的价格差距越来越大，使得新房有限的市场购买力转移到了二手房方面。
简单来说，二手房的性价比大幅下降，新房的吸引力也越来越小。
01
是啊，新屋邨的楼盘很新，户型实用性强，有些甚至有九年制学校，还有引进品牌。
但作为商品，房子的溢价率最终是有限的。
当一套房子的基本价值——居住价值、教育价值、地段及附属的公共设施价值（地铁、公园、商业等）——没有太大变化时，价格越贵，性价比越低。
同一区域、公共设施相近、楼龄不太长的新房与二手房，差价多少比较合适？这就是衡量区域房价的“锚”。
我认为，一般价格差在每平米6000到10000元之间，也就是20%左右，是比较合适的。
有了这个差价——价格锚，就可以通过最新的二手成交价来判断同一位置的新房价格，大致判断新房的性价比。
通过这个价格锚，我们也可以大致判断出刚入市的新房合适的价格区间。
例如，在老黄浦（鱼珠—文冲）核心区域，多处品质较好的二手房，今年一季度南北向三房成交价格已降至3.2万至3.9万元/平方米之间。
从目前的情况看，年底价格大概率会回落，预计在3万至3.6万元/平米左右。
如果以6000-10000元/平米该区域一二手楼盘价格差价来推算，可以推断出老黄埔几个新盘的合理价格：富怡华庭、中鼎君和府、保利中央公馆、珠江村改造、双沙改造（一城一江山海）。
目前这些楼盘的市场售价应该在3.6-4.6万元/平方米左右，部分楼盘最好的南向楼层售价最高不超过5万元/平方米。
由此来看，富怡华庭目前售价5-5.3万/平米，至少贵了5000-6000元/平米，溢价率太高，性价比低，中鼎君和府就更不用说了，对比周边二手房，比如君和名城，好的南向楼层最多也就值4.6万/平米，超出的就算是泡沫了。
天河、科学城的一手房和二手房也是同样的道理。
比如天河牛奶厂区域内华润天河、冠悦、珠江花城、天河润福等新盘均存在一定泡沫，尤其是9万多块钱的冠悦，与周边二手房相比，泡沫最大。
再比如合生中心城CP和科学城东部的东晖城CP，目前东晖城二手成交均价为四房3.1万元/平米，三房2.7-3万元/平米，四房全装修公寓3.3-3.5万元/平米。
相比之下，中心城略贵一些，每平米有3000元左右的“泡沫”，性价比不高，懂买房的应该抛弃中心城，以及周边的时代天韵、保利金尚，选择东汇城。
02
因此对于即将入市的全新楼盘来说，目前的竞争对手不仅仅是周边的在售新盘，暴跌的二手楼盘才是全新楼盘最大的对手。
最近有一位即将推向市场的黄浦旧城改造项目相关人员向我询问估价。
我说项目位置好，近地铁，临江，未来肯定是稀缺的，但目前市场行情，新盘价格难以独善其身，会受到周边一手、二手楼盘的极大制约。
如果要按照天河东的价格来卖，一个是外溢客户的价格接受程度，一个是本地客户的购买力能否承受？
但老黄埔是一个本土购买力严重不足，急需溢出支持的市场。
更重要的是，周边不断上涨的二手房价格，成为区域价格的锚，重塑区域价值。
二手房性价比已经降到了一个非常大的水平，事实上成熟的买家，尤其是短线投资者，会更倾向于购买二手房，而不是高价的新房。
新房从购买到二手房上市周期长达四五年，而二手房购买最快一个月就能领证，限售两年后就能上市。
毫无疑问，二手商品对未来市场情况的变化更加灵活。
对于短线投资者来说，需要判断的是二手房限购两年解除之后，2-3年内是否会出现一波涨价潮。
显然，购买新房没有这种短期便利，如果在四五年的短期内套现，很容易错过市场。
03
为什么要用二手价格锚来判断新房价格？
这是因为二手成交价才是真实的市场价格，是市场上广大散户自发形成的，没有经过人为操纵，泡沫相对较少，尤其在房地产市场低迷时期，二手市场完全是赤裸裸的，才是最真实动态的市场价格。
新房价格主要被开发商和地方政府把控，一般没有充分的市场竞争，分散的购房者没有足够的议价能力（少数单位在大规模团购中占有相对优势），个人购房者基本承担了价格泡沫的很大一部分。
新楼价格并未经过市场考验，与二手楼价格是两个不同的价格体系。
因为市场在变化，而且我们也有销售限制的时间差（一般从购买新房产到拿到牌照可以上市交易需要4-5年的时间），所以买入价格根本不能决定卖出价格。
只是买入价对二手交易的速度有些影响，不过在信息相对透明的情况下，最终的成交价格基本还是以市场能够接受的价格为准。
买入价只会影响成交量，比如买入价高，卖出时有亏损，就会影响业主卖房的欲望，但归根结底，在房地产市场低迷时期，决定业主卖出的因素有很多，不只是利润率多少是个问题。
其实当你急需用钱或者需要更换某样东西的时候，你也要把它卖掉，哪怕是亏本的，和你的进价是没有关系的。
所以，如果你已经买了新房，其实完全没有必要担心自己家的房产在不同时期的售价，不管是一期比二期贵还是比二期便宜，在二手市场上大家都是在同一起跑线上。
决定胜算的，是不同楼盘、甚至同一楼盘内不同群体的配套、区位优劣势。
比如某房地产项目一期位置较差，售价6万元每平方米，而二期位置好，标准提升，售价7万元每平方米。
如果二手房市场不好，楼盘所在区域市场只能接受6万一平米，那么二期只能卖到6万一平米，如果想快点卖出去，价格必须降下来，而且一期只能低于二期，比如5万-5.5万一平米，那么才有价格优势，否则很难成交。
可见，在市场低迷时期，当初以高价出售的二期并非一期的“护城河”，因此，没有二手市场的买入价，只是浮盈亏的数据，根本没必要担心和自满。
俗话说“前房主高价买，二手房一定不便宜”，又或者“后房主高价卖，前房主的二手价有保障”。
这样的观点，除了自我安慰外，大概也是一种“亏钱就大家一起亏，不能让后来的业主通过降价占便宜”这种老练的私心所致。
购买新房时，你真正应该关心的是：在目前的市场情况下，你购买的价格与周边的一手房和二手房是否有差价？
即使楼盘位置、配套再好，如果溢价过高，楼盘一推出就把开发商未来几年甚至十年的利润空间全部吃掉，从房产投资角度来说，这样的楼盘是性价比极低的投资产品。
有时甚至远远落后于当时被市场压到谷底的一些同区域楼盘，毕竟大部分的市场其实都是盲目跟风的，在踩踏之下，性价比也被踩空了。
性价比是动态的，不是静态的。我们大多数人无法获得绝对的价格优势，也就是所谓的历史底部。但如果我们能在某个时间点获得相对的价格优势，我们就能胜过很多人。
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