*本文为《三联生活周刊》谢玖原创内容
今年9月1日起，北京将全面推行房屋租赁线上签订合同。作为全国首个推行线上租赁合同的城市，北京的改革经验未来或将推广至全国。那么，线上租赁合同的推行，对租房人、房东以及整个租房市场将产生怎样的影响呢？
北京要求网上签订租赁协议，这是新出台的《北京市房屋租赁条例》中规定的内容。该条例时隔8年修订，于今年9月1日开始施行，是全国首部对租赁市场实施规范管理的地方性法规。
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相比过去最大的变化，就是所有的租赁活动都将通过租赁合同网络签署的方式进行监管。众所周知，在国内住房市场，只有房屋买卖才需要网络签署合同，租赁合同多是通过中介私下签署。某种程度上，租赁合同是监管之外的灰色地带。一旦租赁合同需要在住建部门设立的平台上进行网络签署并提交备案，就意味着所有的租赁活动都将纳入监管部门的监管范围。由此，此前潜伏在水下的租赁市场将被打开，租赁市场的游戏规则也将发生重大变化。
租房合同线上签署后，租客和房东双方的合法权益都会得到制度更好的保护，特别是对于相对弱势的租客来说。租客在国内租房市场中一直处于相对弱势的地位，经常面临房东随意涨租甚至被赶出的风险。近年来，长租公寓兴起，曝光了大量丑闻。很多房东收不回租金，最终逼迫租客搬走，使得近年来的租房市场风险更大。
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理论上来说，租房合同线上签约后，租客会得到比以前更好的保护。租客最担心的两大问题是：自己的住房被提前收回，导致租房安全感不足；房东随意涨房租，导致租房成本越来越高。针对这两大问题，北京的租房条例都有针对性的防范措施。
针对房客担心被提前收回房屋，北京市房屋租赁条例规定，出租人“不得采取断水、断电、断暖、断气等措施或者故意降低服务标准的其他方式，不得使用暴力、威胁等不正当手段强迫房客变更、解除房屋租赁合同，提前收回租赁房屋”。
对于乱涨价行为，北京的租房条例规定，政府可以对租金进行干预。“住房租金出现较大幅度上涨或者可能出现较大幅度上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限租或者提高租金等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。”
网上租房合同签订的意义不仅在于保障租房人权益不受房东侵害，也便于政府部门为租房人提供更多公共服务。北京市网上租房合同签订平台由住房城乡建设部建立，同时“与公安、市场监管、教育、人力资源社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立了信息互联互通等共享机制”。当网上租房合同被更多职能部门共享时，一方面便于政府部门对租房行为进行全面监管，同时职能部门也能更加便捷地提供公共服务。租房人凭网上租房合同备案号，即可办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务。
北京作为国内首个出台租房条例的城市，其实是在为我国大力发展租房市场积累经验。近年来，我国希望通过租房市场的发展壮大，解决我国房地产市场诸多深层次矛盾。党的十九大报告甚至提出要建立“租购并举”的住房制度，“租房”的重要性甚至超过了“买房”。
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但从现实看，我国住房租赁市场的发展一直比较混乱，难以达到发达国家的成熟度，距离实现租买并举的房地产格局还有很长的路要走。除了国人喜欢买房不租房的传统观念外，租客利益得不到保障也是我国住房租赁市场难以发展的一个很重要的原因。除了利益受到压制外，作为租客，其在城市享受到的公共服务也相对有限。
此次北京率先出台租房规定，要求租赁合同线上签署，一方面可以保障租房者基本权益，同时也能提供更多公共服务，进一步落实租售平权，最终为我国租赁市场全面发展、建立租购并举的房地产格局探索更多经验。
对于租房者来说，线上签约后最大的担忧就是是否会导致租金上涨？
近年来，由于房地产市场低迷、经济增长放缓导致土地市场降温，地方政府财政也开始面临更大压力。在财政收入大幅放缓的背景下，一些长期处于灰色地带的领域将面临更大的税收征管力度。比如，对网络主播逃税的重罚已经发出了强烈的信号。而一直以来都是逃税温床的租房市场，未来也将面临更大的监管力度。
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长期以来，我国租房市场税务状况比较混乱。由于租房合同不受监管，大部分房东不会主动申报，因此租金收入偷税漏税几乎成为常态。但一旦租房合同在网上签署，租房行为就会受到监管，偷税漏税习以为常的房东就要交税了。
如果严格按照规定，我国租金收入涉及的税费多达七八种，个人出租房屋需要缴纳个人所得税、增值税、房产税等，公司出租房屋还需要缴纳营业税、城镇土地使用费、教育费附加、印花税等。
由于租金征税在现实中执行起来比较复杂，近年来部分省市简化了流程，将所有税费捆绑为综合税，在现有税率基础上给予一定折扣，最终实际税率约为5%-10%。因此，如果网签合同将所有租金收入全部公开，这对于房东或租客来说，很可能是可能产生的额外成本。
当然，也不排除部分房东会用阴阳合同来应对监管。二手房买卖合同中，不少合同都以阴阳合同的形式存在。为了避税，网上合同上的交易金额很低，同时在中介的引导下，买卖双方也会以实际交易金额签订合同。租房合同改用网上签订后，不排除会出现类似的阴阳合同。当然，不管房东如何应对监管，网上签订合同后不太可能完全避税，租房成本增加仍是大概率事件。
这些成本最终由房东承担还是转嫁给租客，主要取决于租房市场的供求关系。不管最终谁来承担这些成本，最关键的问题是，如果租金因线上签约而上涨，租客和房东能否享受到更多的公共服务和利益保障？
排版：耿耿/审稿：冉宁