你有没有被租房问题困扰过？
您是否曾经遇到过拖欠租约的情况？
面对一大堆疑问该怎么办
别担心！这点房屋租赁法律知识
减少租房带来的烦恼
让我们一起学习
很多人对于房屋租赁有很多疑问，所以今天，我就结合《民法典》合同法编租赁合同篇的相关法律规定，跟大家聊一聊居民日常生活中关于房屋租赁的那些事儿。
除了房租，人们租房时首先关心的就是“可以租多久”、“房东和租客的义务有哪些”等等。下面就为大家详细介绍一下——
1 房子可以租多久？
根据《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过期限的部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但约定的租赁期限，自续订之日起不得超过20年。
简单来说，单次租约最长期限为20年，比如小李想向小王租房50年，就必须与小王签订至少三份租房合同，且每次约定的租约期限都不能超过20年，这样他的50年租约期限才能受到法律的保护。
2 房东（出租人）的义务是什么？
根据《民法典》第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间按照约定的用途保管租赁物。
根据《民法》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物维护的义务，但当事人另有约定的除外。
根据上述法律规定，房东必须按时交付房屋，并确保房屋能按照约定的用途供租客使用。一般来说，房屋的维修由房东负责，但如果合同规定由租客负责维修，那么房东就不必承担房屋维修的责任。因此，如果对出租房屋的维修义务有约定的，按约定执行，如果没有约定，则与房东联系。
3 承租人（承租人）的义务有哪些？
根据《民法典》第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条规定仍不能确定的，按照租赁物的性质使用。
根据《民法》第722条规定，承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租客不得擅自改变房屋用途，例如，如果合同明确规定房屋用于日常生活，租客就不能将房屋作为办公室进行商业活动。租客还必须按时足额支付租金，如无正当理由拖欠租金，将被房东赶出。
以上三点是房屋租赁中最基本的法律常识，如果房东和租客双方都能遵守约定，就不会发生纠纷。
然而现实生活中总会有一些人缺乏契约意识，或者出现一些不可预见的突发事件，从而引发很多房屋租赁纠纷。
接下来我们来看看张先生和三位房客之间的故事：
案例分析
张先生有三套房子，分别出租给小贾、大林和老王。
小贾向张先生租了一层101室，合同上规定这里只供小贾居住。租下房子后，小贾发现可以利用101室的露天天井搭烧烤架烧烤，于是瞒着张先生做起了烧烤生意。结果因为生意太好，匆忙之中不小心引发火灾，导致家里损失了15万元。
大林租下了张先生家二楼的202房间，是一套三室一厅的大房子。为了减少房租，大林和张先生约定，租期内房子的维修和费用由他来承担。为了省去自己的麻烦，张先生同意了。
后来，大林迫于经济压力，瞒着张大叔把202室的两间房转租给了A、B二人。有一次张大叔来查看时发现A、B二人也住在这所房子里，询问后才知道大林转租的事情。张大叔对此没有发表评论。
半年后，因大林一直没有付房租，张先生来追讨，A、B知道后，代大林向张先生支付了房租。但到了下一季度，大林依然没有按时付房租，A、B也不愿意代大林支付房租。张先生要求与大林解除房屋租赁合同，称大林未经他允许将房屋转租，大林要求在租赁期间扣除房屋维修费用后支付剩余房租。
多年来老王一家三口租住在张大爷家三楼的303房子里，房子的承租人就是老王。后来老王病逝，张大爷想收回房子。老王的妻子和女儿以租赁合同未到期为由拒绝搬出303房子。张大爷为了尽快拿回房子，便将房子以低于市场价20万元的价格卖给了好友老李。老王的妻子和女儿知道后，以出售并不破坏租赁为由声称继续使用房子，并要求老张承担侵犯承租人优先购买权的责任对其进行赔偿。
律师对法律的解释
关于101起住房租赁纠纷的处理：
根据《民法典》第711条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同，并请求承担赔偿责任。”101房间的火灾损失应当由小贾承担，张先生可以主张解除合同，拿回房屋。
关于处理202件住房租赁纠纷：
首先，关于大林与甲乙双方的转租行为，由于张先生在知悉后六个月内未提出异议，依据《民法典》第718条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，张先生视为同意转租。因此，张先生不能依据《民法典》第716条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”主张与大林解除合同。但张先生可以以大林未按时支付租金为由与大林解除合同。
其次，依据《民法典》第719条规定，A、B代大林支付的租金，可以按照转租人代付的租金和违约金的情况处理，即首先用来抵扣A、B应向大林支付的租金，如果超过其应支付的租金，可以向大林寻求补偿。
最后，关于大林主张房屋维修费用应当从租金中抵扣的主张，由于大林在租赁房屋时，为了让张先生能够降低租金，同意由自己负责维修事宜及费用，因此其主张本次不予支持。
根据《民法典》第七百一十三条规定：“租赁物需要修缮时，承租人可以要求出租人在合理期限内修缮。出租人未履行修缮义务的，承租人可以自行修缮，修缮费用由出租人承担。修缮租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租赁期限。因承租人的过错导致租赁物需要修缮的，出租人不承担前款规定的修缮义务。”如果没有特别约定，一般由出租人负责房屋的维修和费用，当然，除非房屋的损坏是由于承租人的原因造成的。
关于处理303件住房租赁纠纷：
老王妻女以租赁合同未到期为由拒绝搬出303号房屋的行为，依据《民法典》第732条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，其生前共同生活的人或者合作人，可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这一法律规定，保护了与承租人共同生活的人继续租赁房屋的权利。
虽然张先生的房子已经卖给了李先生，但根据《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。”李先生依然无权在租赁合同到期前赶走王先生的妻子和女儿。
而对于张先生将该房产以低于市场价格20万元的价格出售给第三人李先生的行为，根据《民法典》第728条的规定，王先生的妻子、女儿有权要求张先生赔偿市场价格与成交价格的差价损失，即20万元。
根据《民法典》第726条、727条规定，承租人对租赁房屋享有优先购买权，也就是说，出租人若想出售租赁房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人（如果房屋以拍卖方式出售，则需在拍卖前五日通知）。承租人在同等条件下享有优先购买权。如果承租人在被告知后的十五日内未明确表示购买意向，则视为其放弃购买租赁房屋。当然，如果出租人将房屋出售给房屋的共同所有人或近亲属，承租人就没有这个优先购买权。
律师建议
无论作为房东还是租客，律师建议在签订租赁合同时，应将地址、用途、租赁期限、租金及付款期限和方式、押金、维修费、物业费、水、电、煤气费、违约责任等条款约定清楚、慎重，避免日后发生纠纷时因约定不明确造成损失。
（上海普世律师事务所律师陈晓霞供稿）
说了这么多
这些法律小知识
你学会了吗
来源：长丰新村司法所