新天地的情调比苏州河还要温柔
这份温柔也让全国人民看到了上海豪宅的购买力
后来全国的房地产市场发现，温柔的不只有苏州河，还有黄浦江
在中介朋友圈的喜讯中，滨江系列一期一期被抢购一空。
这些感受最终在上半年新建豪宅的统计数据中得到了证实。
数据比体感还要狂野，几乎以碾压的节奏结束了上半年。
2024 年上半年上海各价格区间新房销量排名前十的城市，© CRIC
这是一个令人兴奋的开始
但这是一个谨慎的开始。
我们都了解能量守恒定律，房地产市场也不例外
上海新房市场的这些惨淡数据不仅压倒了其他城市
还压垮了自己的二手豪宅
同一时期，购买力涌向新房，二手房告别。
所以今天当你在上海二手豪宅市场
你的身体会感觉完全不同
01
“许多交易量只有去年同期的一半。”
说这话的人，是新天地链家店的一位豪宅中介。
他称，去年上半年中海建国里卖出了21套，但今年上半年只卖出了8套。
坐在他旁边的合伙人补充说，去年3月份他们卖了10台，今年上半年的销量还不及去年一个月。
万科翡翠滨江应该是陆先生最喜欢的二手房
去年上半年网上签约单位有12家，但今年上半年网上签约单位只有6家。
我们公司附近的九龙仓静安一号是静安区为数不多的豪宅之一。
去年上半年售出4台，今年上半年售出0台
我不知道这些是否只是孤立事件。
我做的第一件事就是找到链家的交易数据
在这个占市场25%左右的真实交易样本中，我们这次只需要看2000万以上的交易。
果然，与去年上半年相比，这笔交易已经缩水了26%。
我找到了兔医生，并带来了这座城市的在线签名
当我按总价查看今年上半年的交易时，
各价格段均呈现明显下滑趋势，但总价格段越高，下滑幅度越大。
尤其是3000万到5000万
2022年上半年数据无法参考
从另一个角度看，看区域部分也是如此。
大多数面积部分都在下降，但如果你看看 200-300 平方米和 500 平方米及以上
大面积区域比小面积和中面积区域萎缩得更快。
2022年上半年数据无法参考
对于我们这些经历过很多风暴的人来说，这些数字可能不是什么大问题。
但对于市场上的房东和中介来说，他们面前的那扇窄门却越来越窄了。
相信我
成交量下滑只是二手豪宅噩梦的开始
02
这是你从未见过的讨价还价空间
本来这部分是直接切入价格部分的，不过在这之前，我先为成交价格前的谈判空间打下基础
俗称砍价，遇到今年二手豪宅
很难想象事情已经发展到什么程度。
前段时间，翠湖天地三期有一套182平米的三居室挂牌出售，售价3950万
上一套同类型公寓今年3月已售4080万，所以这个挂牌价还算可以
但能坐下来的顾客基本都要3400万左右，这让房东很生气。
但房东不知道的是，13%的议价余地并不算多
链家上半年各价位段可议价空间
总价2000万以上区间的议价空间基本在8-10%。
令人愤慨的不是顾客，而是市场
这就意味着，3000万的目标，有300万的议价空间，4000万的目标，有400万的议价空间。
在平均条件下，这些仍是谈判空间
试想一下，如果另外有一处3000万元的房产，其议价余地为5%，那么就意味着有15%的降价空间。
这种采伐方法也是今年开始的。
相比去年上半年2000万元的谈判空间
今年上半年几乎像洪水一样，总体比去年高
链家每个价位都有商量余地，数字太多了，就只剩2024年有商量余地了。
对于上海二手豪宅的业主来说，屠龙剑似乎已经成为了入市客户的标配
对于市场来说，今年的豪宅议价空间有点特别大
不仅高于其他价位段，也高于去年同期，几乎已经到了一个新的阶段。
回头看，你会发现，今年原本萎缩的二手豪宅成交量
他的交易就是基于这个谈判优势。
03
因此今年二手豪宅几乎都是打折出售
还记得去年翠湖天地御花园的140平米两居室吗？挂牌价从3199万降至1999万，单价直接降到14万/平米。
今年，这类地方在二手豪宅市场已经变得越来越常见。
静安区曹家渡大安花园2022年初成交均价12.5万元/平米，现在单价8.8万元/平米，好一点的户型单价勉强能到9万元/平米。
黄浦区老西门老西门新苑2021年前后高峰期均价15万/平，你可能抢不到，现在单价刚过10万/平，还有大量房源供你选择
那么像翠湖天地、中海建国里这种房子比较新、规划比较高的小区呢？
现在已经不再有人像去年一样抛售绿湖世界的股票了。
但相比于2021年的巅峰，即便每套房子的价格不一样，但能感受到背后的下降趋势。
这些点状价格下跌的例子并不是点状的
您可以在链家网交易页面搜索您感兴趣的二手豪宅小区
甚至从去年到今年，同一栋楼的同一套房子的价格也有很大波动。
选取2023年至2024年同一社区同一户型成交情况。数据来源：上海链家网-成交
这就是为什么我们经常看到豪华房地产经纪人在今年上半年推销新房产的原因。
7月17日，“世茂滨江花园一套277.97平米四房业主降价紧急出售，挂牌价2450万，单价仅8万多。”
7月10日，该房产公司发布声明称，仁恒置地滨江城亏本出售，亏损1000万……
7月6日，该房产公司发布声明称，御翠园最热销楼盘价格由1.4亿降至1.07亿，总降价3300万……
面对如此的房价下跌和不断上市的楼盘，业主们承受的压力有多大？
有些房东会摘掉车牌，直接转让租约
有些跟中海建国的业主差不多，大部分都是江浙的年轻人买的
他们有自己的小组，如果有人开价太低，其他业主会帮忙说服，大家一起支持这个价格。
市场就是这样，先有量，后有价，没有成交，你怎么能左右价格呢？
04
今年二手豪宅为何这么难买？
以中海建国里为例，附近的一位房地产经纪人告诉我
今年新房太多了，说没有影响那是假话。
附近一位链家小伙告诉我，他找的三个客户最终都选择了中海顺昌久利
他说这样的顾客太多了。
“我们每家店都有三到五个客人去过（中海顺昌九里）”
他从同行那里得到的反馈也是一样的，他的客户基本上都去了中海。
中海建国里只是受影响的物业之一。考虑新天地的顾客将被新物业所吸引。
而且今年黄浦还有不少新楼盘。
从中海顺昌九里到融创外滩一号...
周边的房产中介知名度较高，不仅是二手房市场的有力竞争者，更是客户日常关心的中介。
对于这些客户来说，新房不仅年代新，而且还有很多优点。
从公寓细节到公共区域概念，新项目具有无与伦比的远见
换言之，豪宅买家除了地理位置之外，也不可避免地受到产品实力的影响。
更重要的是，价格太诱人了。
中海建国里二期均价仍在17万至21万元/平方米之间。
西边的中海顺昌九里均价在15-17万元/平米左右，价格差距明显。
除了新天地板块的独特风格外，翠湖天地也会保留一部分忠实的粉丝。
那些对翠湖没有感情的顾客，对这样的新房是没有什么抵抗力的。
这样的新房，不仅在中海顺昌九里
河畔凯旋门（三期）200余平米，售价约16万元/平米
融创外滩一号售价为15万-18万元/平方米。
哪一个不比单价20万元/平米的二手房好呢？
这就是为什么新建豪宅市场的上涨会对二手豪宅市场造成冲击的原因。
客户水池里的水都流向新房了，这样留给二手房的水就少了。
05
但更根本的是市场本身
新房子不是唯一的原因，甚至不是最根本的原因
当我以为可以写完第03部分的时候，我找到了我整理出来的豪宅房源数据。
我发现，目前上市的豪宅数量几乎是三年前的2-3倍。
当然，整体的挂牌数量增加也就不足为奇了。
但如果你看看3000万到5000万
这是过去三年来任何价格范围内房源变化最大的一次
我把这个期限延长到了将近五年。
1000万元以下的房源数量更是减少了12%，3000万至5000万元的价格区间仍然是房源数量增幅最快的。
我咨询了一位豪宅地产的经纪人朋友，他分享了自己负责的房产的情况。
2020-2021年上海湾苑及柏景花园平均挂牌量约为20-40套。
目前，仅百汇园一地上市单位就超过80套，两个社区合计上市单位轻松超过100套。
是不是有更多的人列出他们的卡片？
之前挂牌出售的房子还没售出，又出现了新的房源。
2020年，只要楼面好，价格可以接受，这两个项目的销售周期都是3-4个月。
但现在需要 1 年时间
他的大多数顾客都在观望，如果有需要的话，大家都会选择等待。
他的原话是客户不敢换房子
因此，列表会像滚雪球一样不断累积。
对于客户来说，情况就不同了
同一社区内房源数量增加，选择范围增大。
价格只会越来越低，不答应也没关系，还有其他选择。
即使不在同一个小区，邻近小区或者同一个街区的房子都是可以的。
选择并不缺乏，缺少的是敢于选择的人
06
豪宅市场难以理解
豪宅市场不同于刚需市场，交易量较小
你不能说去年卖1台，今年卖2台，那今年价格就涨50%，这样的涨幅是没有意义的。
如果现有的客户不跑到新房的话，代理商本身感觉不会太明显。
单个商店甚至公司经纪人每年销售1-2台就算不错了。
此时，无论他卖出0套房子还是1套房子，他都感受不到豪宅市场的变化。
但如果我们把范围扩大到整个城市
时间已延长至近五年
你会感觉到一些变化
而追根溯源，新房只是直接原因
从房源看二手豪宅市场更深层次的问题
这值得注意
以上为正文，摘自Chocolate Lili
这是真教鲁军公众号第5420篇原创文章
ps：如果您近期在上海选购二手房，陆俊团队战略合作伙伴米屋咨询资深房产规划师可以为您提供专业的咨询与服务，一对一帮您挑选好房
点击下方卡片进行注册