买了房子三个月后，邻居告诉我，有人坠楼身亡。
一审判决书显示，2023年8月27日，20多岁男子谢某与50多岁女子张某在房地产中介机构调解下签订了《房屋买卖合同》，约定谢某以张某名义购买该房屋，该房屋建筑面积101.92平方米，总价82万元。
本合同第十四条第二款规定，如因甲、乙双方或一方的代理人提供不真实担保，致使本合同无效或被撤销的，另一方有权向该方或其代理人要求本合同约定的成交价款20%的赔偿，并有权要求该方或其代理人支付因索取上述赔偿而产生的律师费用。
合同签订后，谢某共向张某支付购房款82万元，其中包括银行按揭贷款50万元，在起诉前已产生利息8278元，并向中介公司支付中介费1.23万元。
2023年10月19日，双方办理了房屋过户手续，涉案房屋现已过户到谢某某名下，谢某某支付了房屋过户税费9750元。
2023年11月，邻居告知谢某家中有人坠楼身亡，谢某得知此事后要求张某解除合同，但张某拒绝，由此引发纠纷。
法院还查明，2023年1月7日，张某某的姐姐在涉案房屋内跳楼身亡。西宁市公安局城西公安分局治安管理大队认定，张某某姐姐死亡系高处坠落致死，不属于刑事案件。
一审法院：原车主构成被动诈骗罪，应缴纳罚款16万元
因张某不愿要求对方返还房款，谢某便将对方起诉至法院，要求对方返还房款并支付违约金等费用。
一审法院认为，本案争议焦点为案涉房屋买卖合同能否撤销。我国《中华人民共和国民法典》第148条规定：“一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为的，受欺诈的一方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。”
根据本案情况及双方当事人的陈述，认定涉案房屋买卖合同能否撤销的关键在于张某是否构成欺诈。
本案中，张某辩称，其姐姐因病从五楼误认为一楼而跳下，不具有自杀的主观故意，且坠落地点为一楼平台，并非案涉房屋内，因此其没有义务向谢某告知此事。
一审法院对此分析：张某某的姐姐从案涉房屋坠落，虽然最终坠落点在案涉房屋外，但坠落的起点却是案涉房屋内，因此根据死亡地点判断，不能排除案涉房屋为坠落发生地。
另一方面，张某的妹妹的死亡并非因正常生活、衰老、疾病或死亡而导致，而是从五楼跳下，无论是自杀还是意外，都不能否认她的死亡是非正常死亡。
张某某姐姐于2023年1月坠楼身亡，该房屋交易发生时间为2023年8月，张某某姐姐死亡日期与交易日期间隔不足一年，该次非正常死亡事件影响并未消失，仍会给谢某某使用该房屋造成主观障碍。
根据日常生活经验和民间习俗，如果房屋内发生非正常死亡事件，房屋价值往往会下降，对房屋售价产生实质性影响，从而影响买主的合约基础，应为卖主需要披露的信息。
卖方负有向买受人如实披露有关信息的义务，不履行该义务构成被动欺诈，买受人有权主张解除房屋买卖合同。因此，谢某主张张某以欺诈手段要求解除房屋买卖合同，合理，应予支持。合同解除后，张某应当返还购房款82万元。根据合同约定，因任何一方当事人或其代理人的不真实担保，导致本合同无效或者被撤销的，另一方当事人有权按照本合同约定的成交价款的20%向该方当事人或其代理人索赔，并有权要求该方当事人或其代理人支付因主张前述索赔而产生的律师费用。因此，谢某主张张某支付违约金16.4万元、律师费用1.1万元，符合合同约定，应予支持。 中介公司未尽到中介机构合理审慎审查义务，应当退还中介费用。
法院判决：谢某与张某签订的《房屋买卖合同》依法应当撤销；张某应向谢某返还房屋购置款82万元，支付违约金16.4万元及律师费1.1万元，共计99.5万元；中介公司应向谢某返还中介费用1.23万元。
二审法院改判：违约金16万余元调整为2.5万元
二审时，张某陈述了上诉理由。她认为，涉案房屋并非“鬼屋”，自己没有向谢某披露相关信息的义务。该房屋原住其姐姐，姐姐为残疾人，智力水平10至14岁，患有严重的癫痫病。案发时，姐姐癫痫发作，拨打120急救后，使用了镇静剂，但并未达到预期的镇静效果。当天早晨七点左右，她趁没人注意，出现幻觉，以为窗户就是房屋的门，打开窗户踏出，导致坠楼身亡的悲剧。因此，姐姐的死亡既不是他杀，也不是自杀，而是意外事故，人并没有在涉案房屋内死亡。 该房屋并非“鬼屋”，她没有违反诚信义务，也没有欺诈行为。
另一方面，双方约定了定金，即便发生违约，也应该按照定金规定处理。定金3万元，违约金应该以此为依据确定，而不是房价的20%。这种责任对于张某来说，也显得不公平。
二审法院西宁中院认为，本案争议焦点在于张某主张无需承担案涉违约金和律师费用的依据是否充分？
法院认为，张某与谢某于2023年8月签订《房屋买卖合同》，10月办理房产过户手续，11月谢某得知涉案房屋内发生过人身死亡事件，买卖双方发生纠纷，前后仅过去3个多月，除谢某因房屋贷款所遭受的利息损失外，没有其他证据证明谢某遭受其他经济损失。
涉案《房屋买卖合同》虽然约定了违约金的计算方式，但结合本案事实，张某未构成明显违约行为，且双方交易流程不长。二审中，张某提出自愿承担谢某损失2.5万元，谢某未提出异议，法院对此予以认可。法院认为张某的上诉请求部分成立，予以支持。
依照民事诉讼法第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
维持西宁市城西区人民法院民事判决第一项判决“谢某某与张某某签订的《房屋买卖合同》依法撤销”；第三项判决“中介公司退还谢某某中介费用12300元，须于判决生效后十日内履行完毕”。将一审判决第一项判决变更为：张某某于本判决送达后三十日内支付谢某某各项费用共计84.5万元。
潇湘晨报记者曹炜
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