房屋租赁合同百度图片
刘律师：
现实生活中，如果租客被迫搬家，会造成很多麻烦，尤其是他们担心房东会在不告知的情况下把房子卖给别人。有时租约到期，他们想续租，但房东已经和别人签了租约，让他们觉得租房特别不稳定。民法典对这类问题有什么解决办法吗？
贵阳读者李楠
李楠 读者：
你好，关于你提到的《民法典》中关于维护住房租赁关系稳定的规定，这里就给大家解答一下。
城市住房紧张，工作地域流动性大，房屋租赁成为城市生活的重要方式。但租赁关系的不稳定性也给承租人带来不少困扰。为此，《民法典》在《合同法》的基础上完善了“卖不解约”制度和承租人的“优先购买权”制度，并增设了“优先租赁权”制度，有利于稳定租赁关系，保障承租人的利益。
租赁期间房屋转售怎么办
根据《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同的约定占有期间，所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。
比如小李和老王签订了一份房屋租赁合同，小李从今年8月到明年8月租了老王的房子。如果2021年3月，老王把房子卖给了张三，张三要求小李搬出这套房子，那么小李就可以很自信地说自己有权继续住在这里。因为即使房子的主人从老王变成了张三，小李和老王之间的房屋租赁合同依然有效。这就是“卖不解约”制度，避免了承租人因租赁期间房屋被转卖而被迫搬离的情况，保护了承租人的合法权益。
如果房东想出售房屋，租客有优先购买权吗？
如果出租人想出售租赁房屋，根据《民法典》，承租人在同等条件下有优先购买权。这里的“同等条件”主要包括购买价格、付款方式、是分期付款还是一次性付款等。比如小李租了老王的房子，明年1月租约到期，老王打算租约到期后把房子卖给张三。租约到期后，小李不能再用“卖不解约”制度继续占用房子，但此时小李觉得房子不错，自己已经住习惯了，不想搬出去，所以小李想买下房子。为了保障小李住房稳定需要，《民法典》赋予小李同等条件下的“优先购买权”。 也就是说，如果张三和小李都支付了150万元购买了该套房子，且支付方式相同，那么小李作为承租人，就有优先于其他人购买该套房子的权利。如果张三支付了160万元购买了该套房子，小李支付了150万元购买了该套房子，那么小李并不具备优先于张三购买该套房子的权利。
“同等条件下优先购买权”也有例外，即承租人不具有优先于共有人和出租人的近亲属购买该房屋的权利。继续上面的例子，如果老王计划在租期结束后将房子卖给老王的妹妹，那么即使老王的妹妹出价低于小李，小李也没有优先于老王的妹妹购买该房屋的权利。这也是《民法典》充分考虑民众需求而做出的非常人性化的法律设计。
承租人有优先购买权吗？
上述优先购买权适用于房屋租赁合同到期后，出租人想要出售房屋的情况。但如果房屋租赁合同到期后，出租人仍然想要继续出租房屋，在这种情况下，《民法典》也在同等条件下赋予承租人优先购买权。
《民法典》第734条第2款规定：“租赁期间届满，承租人有权在同等条件下优先租赁该房屋。”
该法规定，小李与老王的租赁合同到期后，老王在网上发布租赁信息继续出租房屋，这种情况下，如果小李接受老王给出的新的租赁条件，那么小李有权优先于其他以同等条件出租该房屋的人出租该房屋。
（北京商公律师事务所高级合伙人刘星艳、律师助理王晨）