《粤港澳大湾区发展规划纲要》今年2月正式出台，“宜居、宜业、宜游的优质生活圈”成为粤港澳大湾区发展的五大战略定位之一。
“优质生活圈”如何构建？面对不断上涨的房价，如何引导民众由买房转向租房，用不一样的方式实现“夹心层”的宜居城市梦？中秋节刚过，珠海就出台了重磅新规：《珠海市商品房租赁管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）于9月15日正式实施，提出成立住房租赁发展投资有限公司作为国有市场化住房租赁经营主体，引导民众住房需求由买房转向租房，实现珠海版“大众住房”。《管理办法》共6章23条，直击住房租赁市场痛点，明确了可用于出租的房屋标准，“不达标”的房屋今后一律不准出租。
新规有哪些亮点？将如何影响珠海居民的生活？
成立国有住房租赁公司 探索珠海版“大众住房”
《管理办法》明确，珠海房屋租赁开发投资有限公司作为国有市场化住房租赁经营主体，培育发展住房租赁市场，引导群众住房需求由买房向租房转变，落实国家租购政策，推动珠海实现“大众住房”，以企业化运作方式开展开发、建设、管理、日常维护和租金收取等业务。
此外，珠海房屋租赁发展投资有限公司也将按照政府相关管理办法和价格规则开展经营管理，并协助珠海市、区房地产主管部门开展租售服务业务。
成立住房租赁公司，打造“优质生活圈”
南都记者了解到，珠海房屋租赁有限公司不久前正式注册成立，为珠海安居集团旗下子公司。该租赁公司成立后将承接全市约4200套公共租赁住房和政府住房，总建筑面积约21万平方米。
珠海安居集团相关负责人表示，珠海房屋租赁有限公司作为国有住房租赁特许经营机构的主体，将注重发挥国有企业主导、市场引导和价格调节作用，按照“政府引导、企业市场化运作”的原则，承担珠海公共租赁住房、人才住房等各类保障性住房的管理运营任务，同时积极开展市场化长租住房业务，培育珠海住房租赁市场，解决中低收入住房困难家庭和“夹心层”住房问题，实现珠海“人人有房可住”的民生目标。
从实现珠海“人人有房可住”的民生目标，到推动珠海“大众住房”，背后共同的关键词是打造“高品质生活圈”。
该负责人坦言，安居集团将进一步抓住粤港澳大湾区发展机遇，助力珠海处理好住房改革、经济发展和民生保障的关系，为推动珠海构建具有国际竞争力的现代产业体系和宜居、宜业、宜游的优质生活圈发挥应有作用、取得更大成效，切实解决珠海各类人群的住房需求。
建设住房租赁监管服务平台 实现房屋租赁网上签约备案
《管理办法》的另一大亮点是，珠海市房产主管部门基于不动产登记信息建设了珠海市政府住房租赁监管服务平台。珠海市公安部门、市房产主管部门、地方镇（街道）及市不动产登记部门要建立完善本市住房租赁信息管理机制，将人口（含家庭）、住房等基础信息纳入本市住房租赁监管服务平台，实现相关信息共享和租赁房源网上备案、房源网上筛选、租赁合同网上签订。
房屋租赁如何网上签订备案？《管理办法》规定：“出租人应当自租赁关系成立或者变更之日起30日内，登录房屋租赁监管服务平台，报送双方租赁信息，包括租赁双方的姓名、住址、身份证号、联系方式、地址、面积、用途、租赁期限、租金、房屋租赁合同扫描件或者照片等。”“承租人在租赁期内将房屋转租的，出租人和转租人应当自新的租赁关系成立之日起30日内，登录房屋租赁监管服务平台，报送新的租赁合同信息。”
很多房东和租客为了省事，会委托中介出租房屋，但又怕中介无法提供服务，引发纠纷。《管理办法》对租房中介进行了约束，明确规定“房屋租赁中介机构促成房屋租赁合同成立的，应当按月向房屋租赁监管服务平台报送租赁信息”和“出租人和房屋租赁中介机构不得虚报、瞒报租赁信息”。
日程
平台已基本建成
珠海市政府住房租赁监管服务平台什么时候上线？除了提供住房租赁网上备案，平台还能做什么？
珠海市住房和城乡建设局相关负责人表示，目前平台已基本搭建完成，经过后期调试后将正式上线。今后找房、租房、签订合同都可以在平台上完成，租房更省心。
南都记者了解到，除了即将上线住房租赁监管服务平台的珠海外，广州、深圳、杭州等10余个城市也出台实施方案，加快培育发展住房租赁市场，建设政府住房租赁交易服务平台。根据《管理办法》，珠海的平台除了实现住房租赁合同网上备案、住房租赁企业和个人网上备案外，还应为出租人、房屋租赁中介机构和物业服务公司等提供便利，并应及时在官方网站公布服务流程、报送信息的表格格式和统一的住房租赁合同模板，并提供相关文本文件下载。
人均建筑面积须为15平方米，地下室等设施不得单独出租。
打造优质生活圈，满足“宜居”目标，还体现在出租房屋的居住面积、环境、安全等具体指标上。《管理办法》规定了哪些房屋可以出租，哪些不可以出租，并明确四种情况不可以出租，即：“违法建设、违法改建的；不符合房屋结构安全标准和居住使用安全标准的；不符合公安、消防、生态环境、卫生等部门有关规定的；法律、法规、规章禁止的其他情况。”
《管理办法》还提出，出租人应当以栋、层、套、间为单位出租房屋，以原有住房的房间为最小出租单位，不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间单独出租；确保出租房屋具备基本生活、安全设施，套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求，提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。
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老旧小区灯光不好有自行车出租房
“厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非住宅空间不得单独出租”；“保证租赁房屋具备基本生活、安全设施，套房建筑面积应符合国家《住宅设计规范》的要求，提供的居住面积须达到人均15平方米”……租赁房屋新规实施后，意味着不符合标准的租赁房屋未来将无法投放到租赁市场，但政策从落地到全面落实仍需要一个过程。
8月29日下午，南都记者来到珠海霞湾新村，这是一个建于上世纪90年代初的大型老旧住宅小区，由数十栋居民楼组成，不少外来务工人员租住于此。记者随机进入小区内一栋楼的一层，看到原本居民用来存放自行车和杂物的自行车房，已变成了出租屋。来自湖南的冯先生和妻子及一双孙子孙女住在这里。
由于自行车房采光不好，下午四点左右，外面阳光明媚，出租屋里却一片漆黑。从楼梯上去要经过一条几米长的狭窄走廊，没有灯光，视线昏暗，只能摸着墙往前走。
冯先生说，自行车房采光差，但房租便宜，在霞湾拱北，同样类型、可以容纳一家四口的房间，一个月要几千元，而这里只要四五百元。
为防范“劣质”租赁住房流入市场，《管理办法》在第五章引入了“监督检查”机制，提出“房地产监管部门和其他职能部门、街道办事处工作人员在实施租赁管理过程中，有权采取以下调查检查措施：包括询问有关人员；要求有关单位或者人员提供与检查、调查事项有关的文件、资料并作出说明，必要时可以发出调查问询”等，且“房地产监管部门加强信用监管，可以将相关处罚信息纳入住房租赁监管服务平台信用体系”。
撰文/摄影：南方都市报记者杨亮