不管是刚入行的大学生，还是经验丰富的职场人士，几乎每个人都有租房的辛酸故事。“黑中介”、“假房东”、“合同陷阱”……租房的坑真是防不胜防！12月23日，正义网邀请了广东省广州市天河区检察院一级检察官何倩，给大家讲一讲租房的套路，并给出超实用的避免“坑”指南，希望大家在租房时少走弯路。
套路一：
“黑中介”良莠不齐，低价诱惑人
指南：中介资格审查应关注哪些方面
“黑中介”是指没有办理工商登记、没有在房产主管部门备案的中介或个人。何倩说：“他们往往打着干净明亮的优质房源图片，宣称自己是独家房源，价格远低于市场价。租客来咨询时，就说这个房子太抢手，刚好有别人租出去了，于是就热情推荐其他房子，还用‘近期有优惠’等字眼引诱租客，以较低的佣金留住租客。”
有人认为房产中介的作用只是“介绍”，只要房子合适，谁介绍无所谓，只是中介费会高一点。其实不然。“房产中介不仅是我们提供房源信息的重要渠道，也是签订合同、履行合同时提供保障服务的中立第三方。”何倩解释道，“一旦遇到‘黑中介’，就可能面临租房押金被没收、提前被赶出、租金被无故调涨、押金被扣留等风险。”
如何识别“黑中介”？何倩给大家分享了一些小技巧：
首先，对比周边房屋的市场租金水平，对明显低于市场租金或零佣金的房源信息要提高警惕，不要轻易相信。其次，可以通过“全国企业信用信息公示系统”查询相关中介机构是否办理了工商登记，或通过当地住房保障和房产管理局官网查询中介机构是否办理了备案。还可以查看其投诉纠纷情况，以及该公司是否被列入经营异常名单、严重违法失信企业名单等，甚至可以直接搜索用户对该公司的评价。
总之，要多管齐下，了解它的市场口碑和顾客的反馈。
套路2：
假冒商品信息非常逼真，很难分辨真假
指南：仔细查看房产所有权
除了“黑中介”外，何倩提醒大家，租房时一定要辨别产权真实性，主要是指房屋本身的产权和房东本人的身份。
“公租房、廉租房、违章建筑、地下室等不能出租，即使双方签订了房屋租赁合同，合同也无效。另外，如果房屋被查封、拍卖、拆除等，更容易引发各类经济纠纷。”何倩补充道，“房东的身份包括‘假房东’和‘二房东’。”一些冒充房东的“假房东”自称是房东直接租房，要求租客提前交押金预定，然后以各种理由拖延签订合同，最终导致租客钱财两空。而“二房东”则是指将自己租的房子转租出去的人。 何倩解释道，“根据法律规定，‘二房东’将租赁房屋转租，必须经过原房东同意或者承诺，否则无效。如果选择转租房屋，一定要和原房东核对租赁合同，核实‘二房东’是否有转租的权利、承租人数限制、合同期限等，同时要尽量联系原房东，确认转租合同的有效性，防止上当受骗。”
对此，何倩与大家分享了一个真实的案例。贵阳的吴先生向“房东”王先生交了6800元半年房租押金，但“房东”却迟迟不肯腾出房子。吴先生随即与“房东”发生争执，并到派出所报案。经调查发现，该房屋为公租房，王先生并非房屋主人。王先生称，他此前将自己申请的公租房转租给一名女子，在收了对方800元押金后，以各种理由搪塞，便住进了这所房子。一段时间后，尝到甜头的王先生认为这是一条赚钱的路子，于是再次张贴广告，多次出租房屋，并向租客收取半年或一年的租金，却迟迟不肯将房子交给对方。共有14人被骗。
为了避免遇到虚假房源或“二房东”，何倩提醒大家要仔细查看以下细节：
➤1.查看房屋产权。这主要是指房屋的不动产证，或者已经网上登记的房屋买卖合同。有些地区可以登录当地住房租赁服务监管平台，核实租赁房屋是否真实。
➤2、实地考察。需要查看房屋结构、面积，留意房屋周边情况，特别是小区内张贴的告示。同时，也可以咨询小区物业管理处、保安、邻居等人员，了解房屋实际情况。
➤3、核实房东身份。在房产权属明确的前提下，要求房东提供身份证原件等身份证明文件，仔细核实姓名是否与房产证上姓名一致。如果房东自称是权利人的近亲属或房产共有人，则需要进一步核实，核实情况是否属实。
何倩强调：“还要保留房产证和房主的身份证复印件，以备不时之需。”
套路三：
签订合同时隐藏的条款
指南：重要术语的详细考量
签订合同很重要，但面对厚厚的合同，我们很难仔细核对每一个字。很多人以为只需要关注租期、金额等关键问题，其实不然。何倩说，“如果不仔细阅读合同条款，很有可能掉入中介的合同陷阱。”
何倩讲了一个真实的案例。北京的刘先生通过中介租了一套房子，月租金12000元。双方签订了一年的合同，中介收取了相当于一个月租金的中介费。一年后，刘先生想续租，交钱的时候发现费用里多出了12500元！一问之下才知道“如果续租，需要重新交中介费”，中介还警告刘先生“如果不交中介费，必须在1天内搬出，否则警察会来清账”。刘先生怒不可遏，中介拿出一份长达14页的合同，并在合同第11页把中介服务给划掉了，上面居然写着“如果租期到期，乙方仍继续租房，必须再次向丙方支付新合同中约定的佣金”。 这句话并没有单独列出，也没有用明显的字体标注，而是被淹没在众多条款的背后，很普通，很容易被忽视。刘先生就是因为签订合同时没有仔细阅读，才落入中介的合同陷阱。
何茜表示，面对密密麻麻的合同条款，一定不能偷懒。同时，她也给大家一些小贴士，仔细核对重要事项，就能成功避开陷阱。具体内容为：
➤1、关于人。合同中应明确写明双方的姓名、身份证号、住址、房产所有人等个人信息，以及产权、所有权关系等重要信息，并检查是否一致。
➤ 2.关于住房。合同中应写明住房的具体情况，包括位置、面积、分担租赁情况等，水、电、煤气、物业费、取暖费等如何分担也应明确约定。
➤ 3、关于产权。合同中应简单写明房屋墙面、门窗、地板、天花板、厨房、卫生间等装修情况，设施设备的使用情况，以及非人为损坏的家用电器、家具由谁负责维修、费用如何承担等。
➤ 4、关于钱。明确租金支付时间、支付期限、支付方式、租金支付账户、最迟支付日期、押金支付及退还方式等，避免因房东不收租金而“违约”。
➤5、关于违约责任。建议大家在合同中明确约定是否允许装修、是否允许转租、是否允许提前解约、是否允许养宠物等常见问题。
除了以上内容，何倩还建议：
第一，签订租赁合同时，建议下载使用当地住房和城乡建设局官网提供的《房屋租赁合同》示例文本签订合同。如果使用非示例文本的租赁合同，一定要仔细阅读，避免出现不公平条款、隐藏条款，划掉合同中的空白处，千万不要在空白合同上签字盖章。
第二，签订合同时最好到代理机构签订，代理费也要统一收进代理机构指定的账户。
三、签订《房屋租赁合同》后，及时持合同、房屋信息等材料到房屋所在地的街道办事处办理租赁登记手续，维护自己的权利。
此外，何倩还提醒大家，签订合同时一定要看清楚付款方式。“现在有些房屋租赁公司用较低的租金价格吸引租客使用一种叫‘租贷’的金融产品。租客与贷款公司签订协议后，贷款公司一次性将半年、一年甚至更长时间的租金支付给租赁公司，租赁公司再按月支付给房东。”何倩说，在这种模式下，一旦房屋租赁公司出现资金问题，很容易引发矛盾，导致房东收不到房租，租客住不下去。因此，大家对低于市场价的房源要多加留神，谨慎使用“租贷”。
民法典即将实施
租房这几个法律问题你得提前了解！
《民法典》将于2021年1月1日正式实施。何倩介绍，关于房屋租赁的法律规定相较《合同法》有较大修改，包括：
1、已确定居住权的房屋不能出租！
法律不允许将已确定居住权的房屋用于出租，签订的任何租赁合同都将被视为无效。
➤提示：租客应要求在《房屋租赁合同》中载明：“该房屋未设立居住权，租赁期间不得设立新的居住权，否则，出租人应承担违约金****元。”
2.房东如发现房屋被转租，应及时提出异议，时效仅为6个月
新法规定，出租人知道承租人转租房屋，且在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
➤提示：向房东租房时，应要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋归房东所有，不得转租。”如果知道房屋是转租的，应要求房东出具转租函。
3、如果房屋权属有争议或者被查封，可以解除租约！
新法明确：房屋被司法机关、行政机关依法查封、扣押，且房屋权属有争议的，即使租赁合同尚未到期，承租人也可以搬出！
➤提示：租客一旦发现房屋被司法、行政机关依法查封、扣押，或房屋权属发生争议，应保留相关证据，及时通知出租人，要求解除合同。
4.租客享有优先租房权利！
现实生活中，经常出现合同到期后，房东告诉租客“我不想再租给你了”，租客无奈只好另找新房的情况。明年，这种情况将不再发生，因为法律明确规定，承租人有优先租房的权利。
➤提示：优先购买权是指同等条件下的优先权，若价格无法达成一致，则不再享有优先购买权。
5.近亲属购房权优先于租客，租客优先购房权受到限制
《合同法》只规定出租人出售房屋时，承租人有优先购买权，但如果出租人要将房屋出售给自己的近亲属怎么办？此次法律进行了重大修改：房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给自己的近亲属的，承租人不享有优先购买权。
➤提示：房东出售房屋时，租客若想购买房东的房子，一定要及时表达购买意向，时间只有15天，否则将失去优先购买权。
6.买卖不影响租约！
另一个常见且重要的法律问题是：租赁期间房屋转卖怎么办？《民法典》第725条规定，承租人按照租赁合同的约定在占有期间，租赁财产的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。这就是我们常说的“卖不解除租赁”。
房子是租的，但人生是自己的，如果不小心掉入“坑”，请勇敢爬出来。这篇租房避坑指南请收藏，希望可以帮助大家避免租房被坑！