近年来，随着住房租赁市场的发展，租赁模式不断增多，在给人们带来便利的同时，也引发了一系列纠纷。
今年以来，特别是新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，住房租赁纠纷明显增多。
记者调查发现，目前租赁市场主要有个人直租、房产中介、代运营（包括长租公寓和房产中介）三种模式，那么，在不同模式的房屋出租中，业主需要避开哪些“陷阱”呢？
直租模式：注意甄别租客，留存其身份证件
“我把房子租出去才三天，社区和派出所就找上门来，说有疑似非法组织住进我家，房子里存在群租现象。”北京房东赵飞（化名）说，“我刚在租房平台发布房屋信息，就有人打电话来看房，他开的租金比中介高很多，还劝我‘中介费直接给房东，不要给中介’。实在不能贪图眼前利益，没想到这群人竟然是违法者。”
和赵飞一样，很多房东为了赚取更多利润，节省支付给第三方中介的费用，选择直租模式，但该模式风险也较大，需要格外小心。
北京金苏律师事务所执行律师王家宏建议，房东在选择直租模式时，一定要花功夫筛选房客，根据房客的职业、年龄、受教育程度、对租金的接受程度、支付租金的积极性、预计入住人数等对房客的综合素质做出判断。
同时，不要口头约定出租房屋，尽量使用《北京房屋租赁合同（自成交版）》范本签订合同，并请专业人员起草详细的补充条款，以书面形式约定。同时，查看租客的身份证件，非本市户籍的，查看居住证。务必向租客收取至少一个月的押金，家具若有价值，可酌情增加押金，避免租客损坏后不按合同规定赔偿。注明房屋内家具、家电清单，约定支付租金的时间，以及如何支付物业费、水电费等细节。
王家宏认为，自租模式如果操作得当，的确可以为双方获取更多利益，但如果出现纠纷，或者租客违法，往往会给房东增加更多的诉讼成本压力。如果对租客情况不是很了解，尽量不要选择直租。
中介模式：产权信息应注明要求，防止中介私自转租
直租模式存在风险，那么直接找中介出租房子就没问题了吗？其实，中介租房模式虽然比直租模式更有保障，但也存在一些需要房东警惕的“陷阱”。
“中介一般都穿着比较正式，看上去很正式，但这次跟他们打交道，我就遇到了麻烦。”北京市东城区房东王刚（化名）告诉新京报记者，他原本想通过中介寻找合适的租客，但没想到“几个中介玩起了两面派，压低价格，先租下我的房子，然后再转租”。
对此，北京天爽律师事务所律师张晓丽建议，出租人在将出租房屋相关产权信息复印件交给中介公司时，应注明“仅供出租使用”和“签订租赁合同前必须联系产权人”，防止房屋被中介人员恶意转租。同时，应将房屋内设施、房屋钥匙等情况以书面形式向中介公司说明并移交，并由中介公司加盖公章、相关负责人签字。
此外，在与承租人签订租赁合同时，要明确写明房屋押金必须由出租人本人支付，否则不生效，以防止中介私自收取房屋租金。租赁合同还应明确约定承租人逾期支付租金的违约责任，以及承租人是否有转租、转租的权利等。
除了上述注意事项，张小丽律师还表示，在中介模式中，中介作为第三方，负责整个租房流程，确实可以帮助房东避免很多不必要的麻烦，但在选择中介平台时一定要多加留心，尽量选择正规、品牌口碑好的中介机构，不要贪图短期内稍微高一点的租金，日后引发纠纷。
代理模式：了解合同性质，约定违约责任及使用权
随着租房市场的不断发展，一些长租公寓平台开始涌现，一些中介公司也从事代租业务。然而这种代租模式在给租客和房东带来便利的同时，也引发了一些新的纠纷类型，这也需要房东们保持警惕。
“我以为早就把房子租给了中介，没想到被他们坑了。”北京通州区房东梁辉（化名）告诉新京报记者，“一开始我以为跟他们签的是租赁合同，后来拖欠房租时才发现是中介合同。虽然这家公司违约拖欠房租，但我又绕不开他们，又不能从租客手里把房子拿回来，真不知道该怎么办才好！”
据梁晖介绍，她委托的中介机构后来被发现并非真正意义上的长租公寓公司，而是一家房地产中介机构。对此，北京香楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖认为，无论是变相从事长租公寓运营的中介机构，还是市场上打着品牌旗号的长租公寓运营商，收房后的运营模式大致相同，其实质都是以“二房东”的身份进行转租。这些中介机构大多会通过与房东签订“托管、资产运营”等代理合同，获得房屋使用权。但在这种代理合同下，一旦中介机构出现问题，房东收房的难度就会大很多。
“对于这种模式的租赁，房东最应该关注的就是合同性质，如果有选择，最好签订租赁合同。”北京京师律师事务所陈睿律师表示，如果双方签订的是委托合同，那么房东和中介机构就建立了委托代理的法律关系，房东要承担中介机构一切行为的法律后果。相比之下，租赁合同更有利于维护房东的权益。
陈睿律师还建议，合同中必须约定对方拖欠租金须承担的违约责任，严格限制对方对房屋的使用权，比如不得修改房屋结构、不得按照法律规定的人数出租房屋等。同时，尽量不要把收取租金的权利委托给中介，否则一旦中介资金链断裂或卷款跑路，房东一般很难向租客索要权利，因为租客是在房东授权下履行支付租金义务的，并无过错。
业内人士表示，相比较而言，一些没有专业资质和资金实力的小中介公司，其租赁代理业务的风险其实比品牌长租公寓公司更大，需要更加警惕。如果房东在没有其他选择的情况下要与他们签订合同，最好要求使用北京通用合同模板，尽量不要使用公司自己起草的合同。
新京报记者 张健
杨娟娟主编、何岩校对