2023年8月3日，郑州率先响应住房和城乡建设部精神，出台“郑15条”，成为全国首个全面推行“认房不认贷”政策的城市。
2023年9月中旬起，郑州市将再出台政策一揽子计划：取消二环内限购、降低首付比例、对年轻人才发放真金白银补贴等房地产政策将全面落实。
郑州可以说是本轮房地产政策调整周期中出现频率较高的城市之一。随着8天国庆超级黄金周的结束，频频出现的利好政策消息是否起到了作用？在经历了近两年的低谷后，郑州楼市销量是否已经回暖？
房地产中介利用各种促销手段降低价格
购买118平米房子，赠送价值7万元的地下二层停车位、15套限时特价房、齐全的生活配套……这是位于郑州市高新区西三环与三全路交叉口南200米的东园悦城的slogan。
与郑州以往新盘主推大户型不同，东园悦城主打两房一厅、小三房。
东园悦城销售员郑斌告诉《中国经济周刊》记者，“7·21”暴雨、长达三年的疫情，让郑州房地产市场经历了至暗时刻。
“这两年大家都挺不容易的，尤其是郑州，房价自2018年达到顶峰后持续走低。郑州居民喜欢买新不买旧，再加上开发商到处开新楼盘，郑州的房地产市场一直都是新房好卖、二手房难卖。对大多数人来说，现在市场上的大户型不值得投资，买了怕亏本。其次，对很多90后家庭来说，买140平米以上的房子压力太大，所以我们家首付只有32万起，均价1.2万/平米。”郑斌说。
同样位于郑州西郊的中原华侨城也展开了密集的促销活动。
此前，为吸引人才来郑州工作，郑州航空港区曾推出对青年人才落户补贴6万元的措施。中原华侨城销售员焦萍萍告诉《中国经济周刊》记者，只要你符合郑州企业引进人才的条件，就可以以很大的优惠买房。“最近政策一出台，我们就马上跟进优惠，力度很大，现场最高优惠10万元，成交后还赠送旅游。现在郑州的房地产市场价格其实很划算，首付也低。”
“金九银十”也是国内婚礼最忙的季节，不少售楼处专门为吸引新婚夫妇推出结婚礼包，最高价值超过1.2万元，礼品从厨房用具到床上用品、餐具等应有尽有，有的甚至直接送红包。
贝壳研究院郑州分院数据显示，双节期间郑州新房成交1147套，同比增长14.1%；二手房成交577套，同比增长29.1%。
国庆假期前郑州房地产交易大厅
优质客群成国庆购房主力，为子女看房20余套房子
“整个国庆假期，我们一家人的主题就是找房子，打算趁着政策出台，再去试一下。”李燕告诉《中国经济周刊》记者。
作为一名“85后”，李燕其实并不缺房子。
她和丈夫都是独生子女，原本在郑州市东三环外工作地点附近各有一套120平米的三居室，但由于郑州仍实行小区就近入学的原则，为了让孩子上好的小学和初中，他们卖掉了一套房子，在金水区买了一套70平米的学区房。
随着小儿子的出生，李艳明显感觉到现在的房子已经不够大了。
“三代人，两个孩子，一家六口，住在一套破旧不堪的70平米学区房里。我的生活就像电视剧里乱糟糟的家庭一样，尤其是每到周末，我们一家人要从东区一百多平米的高楼搬到阴暗潮湿的一楼70平米老房子里，心理落差太大，弟弟也总是哭着说不想睡上下铺了。”李燕说。
不过因为郑州的教育资源非常集中，金水区优质小学、初中集中，是被誉为“双校区”的郑州黄金地段。这里有文化路一小、纬二路小学、河南省实验中学，还有郑州七中、八中等郑州顶尖学校。虽然这里也是郑州老旧小区破旧最严重的区域之一，但作为学区房的优越地理位置，在疫情三年里依然“坚挺在价”。
“郑州最火爆的学区房当属金水区，2017年最火爆的时候，学区房价格一度达到3万元每平米，现在这里也是市场复苏后最火爆的地方，部分单套房价能达到10万元左右。”中原地产金水区销售人员宋希海告诉记者。
李艳原本的买房计划是一次性买下一套130平米的大三居室，但看了20多套房子后，她有些心灰意冷。
“这里的房子全部是河南省人民银行、河南省高级人民法院的家属小区，都没有电梯，没有绿地，房屋结构也很普通，售价在1.4万元左右，比郑州新开盘的房子还要贵。”李艳说。
宋希海告诉《中国经济周刊》记者，像李燕这样的改善型客户是目前郑州购房的主力军。 “这类客户往往在市区拥有一套或多套住房，有稳定收入，为改善居住条件，一般会出售旧房回收现金后再购买改善房。我做了13年中介，改善型客户一般都有刚需，很少跑路，是2023年国庆购房的主力军。根据郑州市的政策，符合国家生育政策生育二胎或三胎且子女未成年的家庭，在2023年8月3日至2023年12月31日（以购房合同网签时间为准）在郑州购买新建商品住房并完成契税缴纳的，开发区、区县（市）财政对二胎家庭给予2万元一次性货币补贴，对三胎家庭给予3万元一次性货币补贴，所以他们的购房意愿也比较强。”
犹豫再三后，李艳最终选择了一套140平米的老旧家庭住房。“任何事情都不是十全十美的，河南是高考生口大省，教育资源太匮乏，如果在郑州上不了好的小学、初中，中考的时候就会被分流。我还是趁着郑州取消限购，尽快换一套吧。”李艳说。
据贝壳研究院郑州分院数据显示，2023年上半年，郑州主城区成交量占比62.3%，环比增长4.3%，郊区县成交量占比37.7%，环比下降4.3%；且从贝壳新房成交面积板块表现来看，105平米以下户型成交量持续减少，125平米以上户型成交量明显增加。总价板块方面，200万元以内产品为主要需求，但其中除150万至200万元区间仍保持上涨势头外，90万至150万元区间保持一定下跌趋势；200万元以上产品保持持续上涨趋势。
金水区学区房
房产投资梦想破灭了，要贱卖吗？
虽然数据显示125平米以上的大户型受到青睐，但不少受访者表示，虽然国庆假期郑州楼市有所回暖，但与2017年至2020年相比，依然不算热度。
在北京工作的张洋国庆假期返回郑州，主要任务是卖房，但最终却失望而归。
张杨在2018年楼市高峰时买了一套位于郑州市二七区的房子，虽然位于郑州西郊，但其实离郑州市管辖的荥阳市很近。“当时买这套120平米的房子，当时太激动了，这个楼盘离郑州绕城高速有10多公里远，位置比较偏僻，太难卖了。现在这个楼盘有新房在售，单价比我买的时候便宜了3000多元。”
张杨算了一笔账，如果现在卖掉，倒是赚了不少，他买这套房子花了156万元，装修又花了10万元，现在看房人出的最高价是120万元，这样就亏了40多万。
“我终于想通了，房产投资本来就是一个寻找‘买家’的过程，如果没有人买，就没有二手房市场，房子就不能变现。”张洋说。
宋希海告诉记者，返乡购房也是郑州房地产的一个特点。这些客户的老家都在河南，买房主要是为了结婚或者投资。“目前对于之前投资过房产的客户来说，压力肯定很大，但就像股市止损一样，要看个人情况，否则就等着吧。只有随着郑州的城市发展越来越好，郑州的房价才会回暖。”
据克而瑞研究中心统计，9月份，郑州市商品住宅成交面积为26万平方米，环比下降26%，同比下降30%。但从今年前三季度的数据来看，郑州市商品住宅累计成交面积为433万平方米，较去年同期增长9%。
建业集团一位高管告诉记者，目前郑州楼市政策最为宽松，真正有购房需求的客户可以出手。未来11、12月，郑州各房企将通过各种促销活动，提供更多购房优惠。但整体市场要回暖，购房者的信心才是关键。相比中部其他省会城市，郑州不仅需要有力的销售政策，更需要经济平稳，这样才能满足群众的心理预期，逐步回暖市场。
（应受访者要求，所有名字均为化名）
（原标题：《郑州楼市观察 | 学区房受青睐，部分区域“打折降价”）