近几个月，北京出台和调整了多项购房新政策措施。3月份，全市二手房网上签约14280套，总体呈现稳步上升趋势。记者发现，在目前的二手房市场中，以急需购房、改善居住条件为主的购房者拥有更大的话语权。买卖双方、中介机构都已经感受到了市场的新变化。
买方
选择很多，满意了才可以选择。
“网上一直关注，过完年后就开始线下看房，3月份觉得差不多了，就决定了。”半个月前，裴平凡终于在北京买了第一套房子——望京的一套小两居室。
裴平凡去年11月开始找房，她在望京工作，主要关注区域是望京、三元桥、西坝河、长营等。“我的预算有限，大概400万，当时可以选择的房子也不多。”最初，她在软件平台上对预算范围内的房子“加星标”。随后的日子里，她通过软件陆续收到了多套自己看中的房源降价通知。12月，北京调整了二手房最低首付比例，她开始觉得可以在地段、房源方面“踮起脚尖”，精挑细选。
在几处打折的房源中，裴平凡最终选中了一套距离公司不远的小两居室。在和业主“谈判”的过程中，她总能确定自己想要的价格。第一次见面，双方都做出了一些让步，但并没有结果。第二次见面，业主还是有些不开心，“聊到最后，我们都没有谈价格，而是谈了别的事情。”一段时间之后，或许是因为业主着急，或许是因为中介的努力，最终的成交价格让裴平凡颇为满意。
“我一个朋友说，我找房子、买房子都花了不少心思，几个月就赚了几十万。”每次听到这话，她都当笑话听。“因为是刚需，迟早要买的，这是我的预算，而且因为首付比例低，现在的市场行情，我的选择也更多了。”在她眼里，买那套房子的主要原因，是觉得价格更符合自己的心理。“以后怎么样，就很难说了。”
来自西二旗的上班族张舒几乎和裴平凡同时看房，他把目光锁定在回龙观，从十余条线上线下房源中选中了这套面积约90平米的两居室。原本他准备花很长时间看房，但因为价格“砍”得心满意足，他很快就付了定金。
“我家的房子已经低价了，经验告诉我们，不要不好意思砍价。”刚交完定金不久，新政就出台了降低首付的政策。“我和老婆商量了一下，如果房主趁机涨价，哪怕涨几千块钱，我们也不买。”好在，他和房主似乎很有默契，交易过程中没有发生什么意外，最终顺利完成。“这几个月，我身边也有一些朋友准备买房，但好像大家普遍都不着急，有的在观望，有的想再等一等。”
卖方
价格与数量的两极分化相当明显
买家选择多，也不着急，卖家呢？记者发现，卖家目前卖房以置换、改善性购房为主，不少房主卖房时往往会经历权衡期，“以价换量”、“两极分化”的特点比较明显。
小雷在东五环有一套两居室的房子。这几年，随着孩子长大，父母开始同居，他开始想着换一套同小区的大房子。从去年开始，他就一直关注房价走势，看到软件上自己家房子的参考价越来越低，他觉得自己等不及了。他挂出了价格，但咨询、看房的人给出的价格让他很失望。他也考虑了周边社区和朋友的建议。后来，他不断调整价格，三个月后就把房子卖了。虽然买同小区的大房子砍价很多，但算上卖和买，“还是亏了，很烦，要卖就得接受降价。”
罗琳琳也“先卖后买”，3月份换房，买下了西城一栋老楼。让她没想到的是，自己“花了大价钱”精心装修改造的房子，竟然卖不出去几年前买的价格。“那段时间，中介用各种借口撮合交易，带过来的客户也很谨慎，最后算是‘亏本’。”她说，她觉得现在要卖房子，需要不断调整心理预期。“没办法，不敢‘先买后卖’。”
“以价换量”是近几个月市场比较明显的特征。挂牌、观察市场行情、调整心理预期、再下调挂牌价……这几个月，不少卖家都有这样的经历。无论是小蕾还是罗琳琳，最终都是因为地段、交通、商圈、教育等因素促成了交易。但有些区域、有些房子，卖家的感受却完全不一样。
原本打算换房的夏云峰说，自己的房子挂牌近半年了，在没有平台或中介宣传的情况下，偶尔会有人上门问询，但还是没有成交的迹象。家住马驹桥的李萍说，自己也打算把中心城区的房子换掉，但挂牌几个月后，房价一再被打压，她干脆把卖房的计划搁置了。“现在都租出去了，打算观望一下再做决定。”
中介
更频繁地奔波需要耐心才能达成交易
“坐在店里也没用，何不来小区走走看看有没有人问价？”清明节最后一天下午，房产中介小沈和同事们干脆拿着一沓纸质推荐信，坐在社区广场上。“我今天给看了一个，他们还给看了一个。”
对于3月份全市二手房近1.5万套的网签量，小沈表示，确实感受到了市场有一定的活力。“2月份因为过年的原因，看房和成交都比较少，3月份只能说稍微好一点。”小沈介绍，以这个热门小区为例，去年同期2、3月份，公司门店能卖出60多套房子，而今年前两个月只有一半左右。“不过，从4月份到现在，也卖出了6套房子。”
小沈根据自身工作经历和观察发现，现在的市场已经发生了明显变化。一是总体上变成了买方市场，购房者预算控制严格，大多在500万元以内；二是购房者以刚需、工作相对稳定的人群为主。同时，购房者的购房周期有所延长，“更加冷静理性，不会急于做决定。”
连日来，记者走访了西城区南礼士路地铁站、海淀区万寿路地铁站、东城区和平里等地的多家经纪门店，也发现了类似的变化。在南礼士路附近的一处老旧小区，记者偶遇从朝阳区赶来看房的吴先生，他称当天已经看了五六套房子。
房产中介钱萍表示，虽然二手房整体价格有所回落，但不同区域之间的差距还是很明显的。“在一些成熟或者热门区域，差距并没有那么大，一是资源优质，二是房源有限，每年卖出去的房子总量就那么几套。”钱萍说，现在买二手房的人群，以刚认识的上班族和想换房改善居住条件的人群为主。以前市场火爆的时候，同一套房子可能会有多个人同时或者先后来看房。“有时候我们甚至不需要线下谈价，双方直接在网上签合同。现在，看完房子，我们不会轻易出价……”
“价格确实回落了，但整体成交量还是比较平稳的。”海淀万寿路片区一位经纪人称，现在周边一些小区的二手房价格“差不多”。他点开系统后台，推荐了一套比较热门、“性价比高”的房子，显示4月份至今已经有9套房子看房。
多位房产中介表示，目前二手房的买家主要是刚买房的年轻人，以及为老人或子女置换的购房者。“在目前的市场环境下，急着套现可能不是好时机，但对于刚买房的人来说，还是值得考虑的。”小沈建议，对于想要置换房的人来说，一定不要先买后卖，“不要让自己处于被动地位。”
“从去年开始连续出台的一系列政策，有累积效应，再加上2月是春节，所以3月份二手房网签量环比有明显增长。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。她认为，目前北京二手房市场整体处于一个以刚需、改善性需求为主的缓慢回暖过程。“也有人说现在信心略弱，那是因为大家都有‘追涨杀跌’的心态。随着后续政策的不断优化出台，以及成交量的稳定增长，现在的市场心理和预期也会逐渐发生变化。”