【案情】2023年3月1日，葛某将房屋租给孙某，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租期1年，月租金2000元，每半年支付一次;合同终止必须提前3个月通知对方，违约金为总租金的10%。合同下方手写：“租赁期内乙方不得出售”。合同签订后，孙某支付了半年的租金12000元。2023年8月1日，孙某联系葛某支付下半年的房租，葛某表示离婚了，有事就联系前妻王某。当孙某联系王某时，王某说房子已经卖掉了，让他联系新房东续租事宜。孙子于 2023 年 9 月 17 日搬出家门，之后新主人更换了门锁。孙遂向法院起诉，要求法院解除双方《房屋租赁合同》，同时要求葛某赔偿装修费、设施费2万元，违约金2400元，退还定金2000元。
葛某辩称，孙某未经其同意擅自翻修房屋，故要求孙某提出的经济损失应由他承担。鉴于孙某违反合同，用自己的房子开了一张小餐桌，改变了房子的用途，葛某表示，他有权扣留孙某的全部押金。
双方争议的焦点是：《房屋租赁合同》何时终止？葛某是否应向孙某赔偿违约金和经济损失？
法院认为，孙、葛于2023年3月1日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意愿的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，各方应当按照合同行使权利、履行义务。鉴于葛某承认孙某于2023年9月17日实际搬出涉案房屋，应当认定双方签订的《房屋租赁合同》于当日终止。
《民法典》第七百二十五条规定：“承租人依照租赁合同占有期间，租赁财产的所有权发生变更的，租赁合同的效力不受影响。“本案中，葛某在履行合同期间，将涉案房屋变卖，所有权变更不影响租赁合同的效力，涉案房屋仍应由孙某占用、使用，可以支付租金继续履行原租赁合同。现在孙某没有证据证明葛某在卖房前后要求他搬出涉案房屋，也没有证据证明他向新业主支付了半年的租金，新业主拒收，不允许孙某继续出租。从孙某庭审的陈述来看，新主人搬出涉案房屋后，更换了房屋的门锁。综上所述，葛某出售涉案房屋并不影响孙某的租赁权，葛某不构成违约，因而承担相应责任;此外，虽然《房屋租赁合同》中手写“乙方在租赁期内不得出售”的条款，但并未约定房屋销售中的违约责任。因此，孙某要求葛某支付设施费和装修费的诉讼请求依据不充分，没有得到法院的支持。孙某诉求葛某退还定金2000元。葛某辩称，孙某违反合同将该房屋用作小餐桌的行为属于违约行为，应全额扣除押金。涉案合同并未就房屋的使用作出明确无误的约定，孙某使用小餐桌并未明显违反合同规定。因此，葛某应将定金退还给孙某。
关于孙某违约金2400元的索赔。涉案合同约定，在租赁期内，任何一方如欲解除合同，须提前3个月通知另一方，并向另一方支付违约金总租金的10%。现在孙某没有证据证明葛某要求他搬出涉案房屋并解除合同，因此孙某的诉讼主张没有事实依据和法律依据，不予支持。
最终，法院裁定，葛某与孙某签订的《房屋租赁合同》于2023年9月17日终止，葛某将定金2000元退还给孙某，驳回了孙某的其他诉讼请求。判决下达后，双方均不上诉。
《民法典》第725条是关于租赁财产所有权变更后租赁合同效力的规定，通常被理解为“买卖不破坏租赁”规则的体现。制定该规则的初衷是为了保护承租人的利益和居住的宁静，即出租人在租赁期内出售租赁财产，导致租赁财产所有权发生变化，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效， 承租人可以按照原租赁合同继续出租房屋，房屋买受人需要承接原租赁合同。
本案中，当事人在合同中约定提前解除合同应支付相当于总租金10%的违约金，但并未约定房屋出售的违约金，也没有要求承租人搬出房屋，因此承租人向出租人提出的违约金请求不予支持。
但是，《民法典》第726条也规定了“承租人的优先购买权”。房东出售租赁物业时，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。但是，如果房东在没有事先通知的情况下出售房产，租客应该如何回应？承租人不能主张房东与买方之间的买卖合同无效，但可以主张房东对因侵犯其优先购买权而造成的损害承担赔偿责任。因此，租赁房屋售出后，承租人不得急于搬出，可以根据在先有效租赁合同主张占用权，并按照“不解除租约的买卖”规则继续居住，直至租赁合同期满。
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