上周，我们针对全国各地的“新手”购房者撰写了一篇文章：
大家的反响都挺热烈，有人问：说了那么多广州值得买的区域，何不来个反向指导，告诉我们广州二手房哪些区域千万不要碰？
既然大家都呼吁，那就写一篇文章吧！
筛查三大金标准
其实，从大家都想知道“哪些二手板块千万不能碰”就可以看出，如今的购房者确实比以前更加谨慎了。
毕竟现在的情况，市场跟以前不一样了，已经不是普遍房价上涨的时代了，以前闭着眼睛买房都能赚钱，现在闭着眼睛买房，最终的结果就是被套。
在大家都越来越“挑剔”的背景下，谁能避开错误的选择，谁就拥有80%的成功率。
至于哪些板块绝对不能碰二手，简单的标准有三个：无产业规划的板块、纯粹在建的“睡城”、孤军奋战的板块。
想要避免买房的陷阱，一定要了解城市的发展规律。
在之前的文章中我也提到过：从目前广州的房地产市场来看，前沿产业集中的区域房价预计会比较高，如果在这些区域买房，升值空间会比较大，顺应东移、南移的政策和产业规划，会是一个不错的选择。
另一方面，我们能得到的筛选标准是：没有产业规划的区域，一定不能碰。
缺乏产业规划，意味着该板块的人口和资本吸引会比较弱，没有人就没有住房需求，没有常住人口和资本的流入，配套设施就无法建设，长期来看，该板块的房地产市场缺乏上行支撑，自然没有升值空间。
正在建设中的纯粹的“睡城”不应该被触动，因为根据过去的经验，纯粹的睡城房价往往不会上涨。
沉睡的城市图
所谓睡城板块，基本都是远离工业、经济中心的居住区，房屋数量较多，配套较低端。圈层、配套优质、人口流动性高决定了睡城房价的高低。
对于在建的纯睡城，风险就更大了。一方面，广州在建的新城很多，规划也画好了，但未来能不能全部实现、需要多久时间实现都很难说。另一方面，睡城规划的配套，部分要靠入驻的开发商，如今开发商频频倒闭，蓝图能否实现也存在一定的不确定性。
最后，我们不建议投资者去触碰某些领域正在“打开局面”的项目，原因很简单：很难靠一个项目的力量去改变整个领域。
这些板块的新房竞争不断，产品火爆，品质也越来越好，如果价格合适，其实还是值得买的。
但我不推荐二手房，本身这个行业的前景不明朗，再加上新房产品和实用率优势明显，这个行业的二手房就更没有竞争力了。
这些主要行业
别碰它！
那么，在广州，有哪些区域符合这些标准呢？
在增城，可以单独拿出来讨论的较大的街区有两个：朱村街区和永宁街区。
先说朱村，随着教育城的规划、富士康科技小镇的建设、地铁21号线的开通，朱村的市场打开了。
十几年来，21号线沿线新建了几十个住宅小区，但教育城的规划却一直没有完全落实，朱村也成了一座房屋多、人口多，但配套设施分散、互不相通的“睡城”。
虽然现在的房价很便宜，低至一万出头，但是整个区域二手房源数量非常多，几乎找不到买家。
部分小区价格跌幅也颇大，如朱村板块伟华雅苑2016年刚开盘时，项目成交均价8131元/平米，2021年最高涨至18600元/平米，目前新房价格已跌至1.5万元/平米，二手房价格重回8万元区间，房价出现暴跌。
永宁板块也类似，虽然周边企业、工厂、仓库较多，但整体规划一般，交通、配套设施长期没有完善，房价也不是很火爆。
永宁街道办事处介绍，目前永宁常住人口已达30万左右，一条新新大道串联起近20个地产项目，但该区域地铁、大型商业等配套引进缓慢，区域内二手房也难卖。
番禺还有一部分地段，不建议投资者投资。
大夫山片区以自然资源为主，但并非城市规划重点，而番禺未来发展重点也将集中在万博长隆、国际创新城、广州南站等区域，该片区发展空间有限。
在广州楼市普遍下滑的背景下，该区域新房价格下跌幅度较大，以大夫山东段为例，最近成交的三套二手房均价在1.6万元/平米左右，房价一夜之间回到了7年前的水平。
在南沙，还有一个不建议投资者购买的地块——黄阁地块。黄阁地块基本就是从市区溢出的沉睡城市街区，片区效益没有横沥岛、灵山岛那么多。
过去成交量高的主要原因是该区域是南沙距离市区最近、价格相对实惠、选择较多，但从目前的发展来看，小区虽然建好了，但配套、规划没有跟上，房价一直没涨。
再说花都，除了区政府地块、融创公园地块、花都湖地块，花都其他地块基本不建议你买。
区政府拥有成熟的人居环境；融创园周边配套较为高端，城容市貌较新，有产业驱动；花都湖区域拥有湖景资源，是区内较有价值的区域之一。
但其他区域基本都是没有产业、配套的区域，再加上花都本身并不在广州东扩、南扩的战略线上，发展前景一般，更不建议大家在这里投资二手房。
除了以上几个区域外，整个从化也是我不建议投资者购买二手房的区域。
从化基本属于郊区，没有很好的产业规划，房价一直不温不火，10块起的房子很多，除了本地人，也有度假的人，外地人买房养老度假还行，投资就别想了。
如果还有其他未提及的部分，请随时在评论中提出建议！
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