我们都知道，对于二手房来说，由于价格的原因，会产生各种费用。
比如说需要多少钱，那么首付是多少，税是多少，贷款多少，相关费用有多少？
几乎所有的投资都是围绕价格原因产生的
上海二手房市场最大的变化其实来自于各种价格相关的干扰
如今，二手房市场计算各项费用的价格基准发生了巨大的变化，从而引发了购房总体成本的变化。
这个变化并不大，但是很复杂，因为我们简单算了一下，一套房子就有近7种价格。
每一个价格都会影响我们的支出成本，今天我就给大家做一个简单的计算。
房子的价格首先要来自房东。
卖这套房子的心理预期是多少，最终成交价又是多少？
我们举个例子，比如550万
按理说，成本应该按照这个价格来计算。
但进入二手房市场，这个价格就需要改变。
首先，众所周知，如果你需要在网上挂牌出售你的房产，那么你的挂牌价格首先要低于验证价。
这时候出现了2个价格。
这个小区核定的价格可能是500万，你最多只能按500万挂牌。
对于房东来说，挂牌价不能高于500万，定在490万的价格区间，此时，在客户进入谈判之前，出现了4个价格。
分别是：挂牌价、核价、成交价、网签价
网上合同最多只能按照核实的价格签订。
因此，如果房东希望维持550万的最终成交价，则可能需要将室内装修及电器作为一部分同步转让。
最终成交价优惠50万元：
这是第一阶段
第二阶段，有客户来买房，房子进入交易阶段。
对于购房者来说，除了房子的总价外，还关心首付多少，税费多少。
这和热议的“三价到底哪个低”中的“三价”有关
因为三地房价低，所以买房的首付、一次性付款、银行贷款额度、税费都发生了变化。
我们以550万的房子为例。
网上签约价款：用于交易中心备案及纳税，500万
银行评估价：银行委托评估公司评估价，500万
涉税评估价值：银行贷款重要评估价值，450W
对于贷款来说，银行评估价、税务评估价、网上签约价三个价格中最低的一个决定了你能贷多少钱。
也就是说，现在在银行可以申请到的贷款比例已经小了很多。
贷款比例很小，如果网签价格还是500万的话，那你的支持金额会高一点。
此外，还有税费和代理费。
这个比较难算，因为每个人的税额差别比较大，假设整体的税费是30万，那么房东也需要提前准备好这个。
现在现金支出简单来说就是这样。
所以大家可以感受到目前形势下的上海二手房市场的复杂性。
如果你此刻想要购买二手房，可能需要准备更多的现金，减少对银行贷款的依赖，这样才能买到目前所期望的房子。
毫无疑问，近期上海楼市已经进入准全款支付模式。
这是每个二手买家需要期待的
一套总价55万的房子，以前更换费用是385万，现在需要提前准备445万，成本增加了10%以上。
这是以核实价格与成交价格仅相差50万为前提计算的
如果核查价格与最终成交价格相差较大，则支出成本可能会更高。
我们来做一个简单的数据对比，一套总价550万元的二手房，在不同的核价下，支付成本会是多少？
不同核定价格下的付款成本越来越接近总价，特别是对于置换购房者来说，这其实就等于全额购买一套房子。
这就是现在在上海买二手房的残酷事实，也是现在买房必须要做的心理和资金准备。
因为很多现实案例表明，验证价格可能比我们想象的要低。
面对不断上涨的支出成本，现在买房可能只有两种选择
一是尽量准备足够的现金，二是降低总价，买更便宜的房子。
如果你本来可以花 400 万美元买一套房子，那么你只能花 300 万美元买一套。如果你本来可以花 500 万美元买一套房子，那么你只能花 450 万美元买一套。等等。
除了支出成本的增加，买房过程中还有太多的不确定因素。
因为我们无法像过去那样，确切的告诉你首付是多少，要交多少税，要提前准备多少钱。
由于这种不确定性，成本增加，风险也增加。
你可能会遇到贷款不足，首付增加，无法在约定的时间内补足差额的情况，不仅无法购买房子，还会面临违约金的风险。
所以前期和房东的沟通同意很重要，找一个靠谱的中介也很重要。
不仅如此，上海二手房供应量正在急剧减少。
购房周期变长、效率降低的局面短期内难以改变
截至目前，该网站的房源数量已降至不到1.7万套，较7月初的3.2万套下降了一半以上。
买家找到合适房产的可能性也降低了一半。
大规模拆迁肯定不是短期现象，能否恢复到正常水平还是一个未知数。
随之而来的是，如果你想看更多的二手房，就只能一家一家的去找了。
目前各大房产中介的房源只能在内网浏览和推荐，如果你着急买房，就意味着你要花更多时间亲自找房。
当我在看房子的时候，经纪人用手机给我看了只在内联网上显示的房源信息。
告诉我一个数字：平台上至少有 80% 的房源由于价格审核而无法上线
我问他这样看房麻烦吗，他说只能等客户上门，或者跟客户保持联系，这样可以推荐线下的房子。
这种情况也直接导致看房人数和可供出售的房产数量的减少。
今年7月看房人次环比下降18%，已连续两个月下跌，未来看房效率可能还会更低。
这种真空状态确实让人相当难受，也是二手楼市这么长时间以来很少遇到的场景。
其中，置换客户无疑是此轮调控中受影响最大的客户群体。
成本不断上涨，更衣室的周期越来越长
作为替代房东，你要先把房子卖掉，等对方还清房款，然后再换下一套房子，这个周期的长度会是原来周期的两倍多。
因为即使贷款资格得到批准，贷款也要到明年才会发放。
任何现在进入市场的替代客户都必须做好全额支付房款的心理准备。
所以如果要我来评判上海二手房的现状的话，我想跟大家分享几个结论。
首先，这次二手房市场“去银行化”明显
说得简单一点，就是减少银行投入楼市的资金量。
核定价带来的最大变化，就是银行房贷参考指标的降低，从此银行在房地产市场就沦为配角了。
其目的也很明显，就是为了防止银行过度依赖“房贷”。
是的，我的意思是不要让银行依赖抵押贷款
其实，很多银行之所以这么红火，就是因为一年到头什么都不做，只顾着做房贷业务，一年下来就能赚得盆满钵满，并没有从本质上发挥银行的资金配置作用。
包括前几年，很多消费贷款也是变相的房贷。
此次调整，最大程度削弱了银行的参与度，减少了购房者使用“杠杆”的现象。
二是延长周期
价格越高，链接就越多，链接越多，周期就越长。
以前我们认为周期变长是因为银行不肯放贷，现在则是因为环节增多、审核增多导致周期变长。
也就是说，未来的二手房市场可能是一个长期缓慢的转型，对于现在想换房的人来说，时间规划是必须要学会的。
当然，这对那些持有硬币等待购买的人来说可能也是好事，因为你有更多的时间去选择
所以我有几个建议要和大家分享，这些建议特别重要
1. 选择表现优于其他资产
我们对任何事都要有乐观和悲观的态度，如果我们认为这个趋势是长期的，那么我们能做的就是让自己的房子比别人流通得更好。
所以你要考虑，这次买的房子是否有很多买家，五年后是否容易出售。
当市场冻结的时候，跑赢别人就意味着赢得市场。
2. 高度依赖中介
这也是一件很严肃的事情，二手房的复杂性在于两端，找房、办手续都需要中介，如果盲目跟风，后期的风险会很大，尤其是对于买家来说。
你需要一个经纪人来帮助你避免各种潜在的因素
当然，如果你有能力支付全款，一个好的经纪人也可以帮你获得更多的谈判空间，这就是经纪人在此时的重要性。
我们有这项服务，为买家提供找房、看房和谈判的能力
我们还与宜家家居达成战略合作，帮助买家精准找房。如果你此刻正处于买房周期，不妨点击卡片联系我们。这或许是一个好的开始。
当然你不找我们也没关系，但我绝对建议你找一个好的经纪人，或者品牌经纪人，在混乱的房地产市场中你需要一个好的帮手。
最后一句：
上海二手房无论进入什么模式，毫无疑问都会进入自力更生模式，你能买到什么样的房子，就看你对这件事情的投入程度，以及你愿意为这件事情付出多少时间。
祝大家都能买到自己喜欢的房子
以上为正文，来自乔布斯