买房是人生大事，签订房屋买卖合同时更应谨慎，因为买卖双方在专业知识上存在信息不对称，有时买方不愿意或者不懂得把握合同，导致买方在合同履行中处于被动地位。因此，签订房屋买卖合同时，需要多加留心，了解合同内容，谨防合同陷阱。
签署空白条款时应注意的事项
01 1.查看是否有商品房预售许可证
取得商品房预售许可证，应当具备以下条件：
（1）开发商具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书、土地使用批准文件；
（三）持有建筑工程规划许可证、建筑工程开工许可证；
（4）工程竣工验收合格；
（5）配套的供水、供电、供热、供气、通讯等基础设施已具备使用条件，其他配套基础设施及公共设施已具备交付使用条件或已确定工程进度和交付日期；
（六）物业管理计划已落实。
购买现房的好处是可以更清楚了解房屋的现状，尽快取得房地产权证。购房者可以到房产管理部门核实商品房预售许可证的真实性。如果没有商品房预售许可证就出售房屋，购买时存在隐患和不安全因素。
02 2.看合同中的土地性质
现在很多房地产开发项目虽然采用的是出让土地，但土地性质为综合用途或者商住用途，导致土地使用年限不达70年，有的甚至只有40年。
购买时一定要查看土地是否通过出让取得，土地使用年限是否为70年。目前法律只规定住宅用地到期可以自动续期，其他非住宅用地一般需要缴纳续期费用。
03 3.了解房屋的用途
如今出售的一些房屋看起来就像住宅，但是却被用作公寓。
目前对公寓的定义还不是很明确，可以确定的是，国家强制性标准在日照要求方面没有提到“公寓”二字，只是解释为住宅。公寓的日照时间不需要满足大寒天有效日照时间，即全窗日照时间至少为2小时。另外，对于公寓是否可以作为学区房，教育部门尚未给出明确答复，因此为子女入学而买房的人士要特别谨慎。
04 4. 物业管理不容忽视
在签订商品房合同的时候会和前期物业公司签订一份物业服务合同，由于开发商和前期物业公司的关系一般比较密切，所以物业公司的信誉以及物业合同中的很多约定也应该仔细阅读。
虽然业委会成立后可以撤销物业公司，但是目前的现实情况是，很多小区因入住率不够或者业主不愿过多操心，根本看不到业委会的成立，导致业主与物业公司之间产生不少纠纷。
05 5.车库与地下室或阁楼的协议
签订合同时，如果开发商承诺给业主提供车库、储藏室或阁楼等，这些约定必须写进合同里，口头承诺往往因缺乏证据而无法兑现。
有没有车库一定要看规划，而不是听开发商的口头承诺。另外要特别注意人防停车位。
06 6. 区域协议
这是目前引起争议最多的条款，大家以为签订合同后，面积差异超过3%，就不用交任何费用了，其实这是错误的。
如果买家和开发商有约定，先按约定执行，没有约定的按规定执行。开发商往往在签订合同时会和买家进行约定，约定的面积以有资质的测绘部门出具的面积为准。
这种做法规避了3%的法定要求，大家一定要注意这一点，可以在签合同的时候直接约定面积，并明确约定超出面积就不再收取费用。
07 7. 贷款事宜协议
开发商往往答应帮助购房者获得贷款，但合同中并没有规定买房者无法获得贷款可以退还房屋，而是规定如果买房者因为信用问题无法获得贷款，必须一次性付清房屋全款。
可以先查看个人信用，或者在合同中明确约定“如无法获得贷款，可以解除合同”。
08 8.逾期付款或赔偿问题
开发商与买家会在合同中约定双方拿证或者支付货款的期限，但如果你细心的话就会发现，双方违约后赔偿的数额是不平等的，可以在签订合同时要求平等对待。
09 9. 房产交付问题
房屋交接条件必须在合同中明确，通过验收阶段后房屋才算交接，验收方式包括单项验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
各单位验收完毕后，小区可能还在建设中，小区内的道路、绿化可能还未完工，给居住带来不便，所以需要做好明确的约定。
10 10. 社区公共区域及公共部分的协议
开发商往往会告诉购房者小区里的会所、健身设施等有多么规范、多么先进，从而回避产权问题。
如果合同没有规定这些位子的产权，开发商可以出售这些位子，买受人不得免费或者折价让业主使用；如果合同规定这些位子的所有权属于业主，开发商就不能出售这些位子。
11 11. 就各项设施达成协议
燃气、宽带等，开发商往往只选择一家，用户没有选择余地，如果合同规定开发商必须允许几家运营商进驻小区，业主就掌握了主动权。
12 12.双方谈判的内容必须进一步研究。
任何在前面提到纠纷，然后又说双方协商解决的内容，一般都是对开发商不利的，必须写清楚违约责任，不能简单写成协商解决。
注意合同附件
商品房买卖合同除主合同外，还包括房屋平面图、公共区域及公用房屋共用建筑面积组成说明、装修及设备标准、合同补充协议四个附件。
（1）平面图上应标明每个房间的具体尺寸、墙面宽度，还应标明阳台的大小、空调等具体设备的位置。
如果上述内容不明确，房屋的平面图就不能起到准确的指导作用，对开发商也没有明确的约束。
（2）无论是建筑平面布置图，还是公共区域与公用住房共用的建筑面积构成说明，或是装修、设备的标准，都应使用准确的数字、具体的描述来表达其内容，而不应使用概念性的术语。
附件中不应出现“高端”、“名牌”、“精装修”等字眼，而应明确“高端”的具体标准是什么，“名牌”是什么品牌，“精装修”达到什么样的装修效果。
（3）根据民法“意思自治”原则，商品房买受人可以不受格式条款的约束，与开发商协商，行使变更、补充合同的权利，也可以在主合同之外签订补充协议，对主合同中一些模糊的概念、不合理的条款进行修改。
十三
13、房屋交付后，买受人发现房屋实际状况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
为保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告、宣传品等属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的描述、承诺等具体且对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。此类描述、承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，如果房地产广告中关于房屋及其相关设施的描述和承诺对合同价格有重大影响，那么即使这些描述和承诺没有被纳入房屋买卖合同，它们也是合同的一部分，如果买受人发现这些描述或承诺与实际情况不符，可以要求开发商承担违约责任。
14 14、哪些不动产不可以转让？
根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定条件的；
（二）司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封、以其他形式限制房地产权利的；
（三）土地使用权依法收回；
（4）未经其他共有人书面同意，共同共有房地产的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记，取得权属证书的；
（7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
15
15、我只有不动产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？
不动产以登记方式公示，只有登记后，产权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记就是把新主人的姓名登记在房产部门的登记簿上，房产登记簿是产权归属和内容的依据。房产证是房产部门发给权利人的权利证明，只起证据作用。当房产登记簿记载的权利人与房产证记载的权利人不同时，以房产登记簿为准。也就是说，房产证的效力弱于房产登记簿。一旦发生房屋产权纠纷，房产登记簿记载的人就拥有房屋的所有权。所以，买房时，一定要注意房产登记或者房产登记变更。
16 16、购买的房屋面积减少了怎么办？
面积缩水是购房者普遍遇到的问题。对于房屋“面积缩水”问题，应以房产管理部门测算的面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》对面积缩水问题作出了明确规定：第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但开发商应当退还缩水部分的购房款。第二，误差率超过3%的，购房者可以选择请求解除合同，也可以不解除合同，但要求开发商承担其他责任。
17 17.开发商未能按时交付房产怎么办？
开发商应当按照约定交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按时交付房屋，买受人可以根据不同的情况采取不同的措施来维护自己的合法权益。第一，开发商未能按时交付房屋，经催告后在合理期限内仍不履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍不履行的，买受人不解除合同，但可以要求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后在合理期限内交付的，合同不能解除，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人的解除权必须在法定期限内行使，不行使的，解除权消灭。
18
18、签订房屋买卖合同后，发生意外事件导致房屋损坏、丢失的风险由谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条针对这一问题的不同情形做出了规定：“房屋转移占有视为交付使用，当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，在交付使用后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接受的，自交付使用书面通知确定的交付使用之日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
可见，一般情况下，房屋毁损风险在房屋交付前由出卖人承担，在房屋交付给买受人后由买受人承担。这里所说的交付，是指房屋的占有转移，即房屋由出卖人移交给买受人，买受人占有并使用房屋。
19 19、签订商品房预售合同应当具备哪些条件？
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当具备下列条件：
（1）土地使用权出让金已全部缴纳，并取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按预售商品房计算，开发建设资金已达到项目总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工日期；
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售当事人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。商品房预售所得收入必须用于相关工程建设。
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20、卖方未取得商品房预售许可证，其与买受人签订的预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效。但是，出卖人在起诉前已经取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。”
由此可见，签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证，否则合同无效。当然也有例外，如果商品房预售方在买受人向法院起诉前取得商品房预售许可证，预售合同可以认定有效。
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21、房屋买卖双方签订预售合同，未办理登记备案，一方可以请求宣告合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规的规定办理登记、备案为由，请求宣告合同无效的，不予支持。当事人约定办理登记、备案手续是商品房预售合同生效条件的，从其约定，但一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后应当办理登记、备案，但如果双方签订预售合同后未办理登记、备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不会支持。是否办理登记、备案手续并不是预售合同生效的条件。
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22、如果房屋出现质量问题，可以随时要求卖家修理吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发商对其销售的商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中约定保修范围、保修期、保修责任等内容。保修期自交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书规定的保修期；少于《商品住宅质量保证书及住宅使用说明书制度实施条例》（以下简称《条例》）规定的最短保修期的，保修期不得低于《条例》规定的最短保修期。非住宅商品住宅的保修期不得低于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书规定的保修期。在保修期内发生属于保修范围内的质量问题，房地产开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 因不可抗力或者使用不当造成损坏的，房地产开发企业不承担责任。
此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建筑工程的最短保修期为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的基础工程、主体结构工程，设计文件规定的工程合理使用年限；
（2）屋面防水工程、卫生间、房间防漏及有防水要求的外墙防漏，5年；
（3）加热、冷却系统，具有两个加热阶段和冷却阶段；
（4）电气管道、给排水管道、设备安装及装饰装修工程为2年。
其他工程的保修期由承包方与分包方约定。
可见，房屋的保修期限是比较复杂的，为了维护自身权益，当事人除了可以遵循法律规定外，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。因此，如果房屋出现质量问题，你并不能随时要求卖方进行维修，卖方的保修期限是有限的。
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23、房屋买卖双方签订合同后，卖方恶意串通第三人另行签订合同并交付使用房屋，买受人可以请求确认第二份合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并将房屋交付使用，致使买受人不能获得房屋，请求宣告出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
因此，买卖双方签订合同后，如果卖方再与他人签订合同并交付使用房屋，买方只要能证明卖方与第三人存在恶意串通，就可以向法院请求确认卖方与第三人签订的合同无效。现实生活中，如果第三人明知买卖双方签订了合同，仍然与卖方签订合同，其实就是恶意的。
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24、房屋交付使用后不办理房产证，开发商是否要承担违约责任？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“因出卖人的过错，买受人未在下列期限内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人有特别约定的除外：
（一）商品房买卖合同约定的办理产权登记的期限；
（2）商品房买卖合同标的为未竣工房屋的，自该房屋交付使用之日起九十日；
（3）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，期限为合同成立之日起90日。
合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额计算，参考中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。”上述规定，规定了开发商逾期办理房产证应当承担的责任。
现实生活中，房产证迟迟不能拿到，部分原因是开发商未能及时办理完售楼手续。如果买家因为开发商的原因，在一定期限内不能拿到房产证，买家可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，买家在签订购房合同时，最好约定好领取房产证的期限，把时间约定清楚，防止开发商恶意拖延办证时间。
二十五
25、房屋出售时，房屋占用范围内的土地使用权是否随之转让？
《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋范围内的土地使用权一并转让或者抵押。”根据上述规定，房屋出售时，房屋范围内的土地使用权也一并转让，即所谓的“土地随房而动”。房屋买卖双方签订购房合同后，应当到房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理房产转移登记手续。之后，房屋买卖双方持变更后的房屋所有权证及相关证明材料，向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门核实后，由同级人民政府换发土地使用权证。至此，土地使用权随房屋出售而发生变化。
二十六
26、房屋买卖双方已经办理完毕过户手续，可以解除合同吗？
《合同法》第九十三条规定：“当事人可以协议解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件满足时，合同解除权人有权解除合同。”
由此可见，只要双方达成协议，或者满足解除合同的条件，合同就可以解除，即使房子已经转让。
二十七
27、房屋买卖合同签订后，一方当事人以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，该主张能成立吗？
《物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产权利的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未经物权登记的，不影响合同的效力。”
由此可见，对于房屋买卖双方而言，只要签订了合同，是否向登记机关登记并不影响合同的效力。除非双方在合同中约定了合同生效的时间或其他条款，否则，合同自成立时起生效。因此，不能以未办理变更登记而主张合同无效。
二十八
28、房屋买卖中，买受人逾期不支付购房款，卖主可以请求解除合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人逾期交付房屋或者买受人逾期支付价款，经催告后在三个月的合理期间内仍不履行的，一方当事人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，解除权行使的合理期间为对方催告后三个月。对方未催告的，自解除权产生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
可以从中可以看出，如果房屋的买方延迟了房屋价格，卖方可以提醒他，要求他执行合同并支付房屋价格，如果买方在提醒后的3个月内未能付款，卖方可以在一定的终止期内终止终止。
29 29.如果出售租赁房屋，租户是否有权继续居住在那里？
《合同法》第229条规定：“如果租赁期间的所有权在租赁期内变化，它将不会影响租赁合同的有效性，第119条是“最高人民法院在有关私人遗嘱期间的公民法律实施的一般性统治下的一般法律，租赁合同将继续对承租人和新所有者有效。“从中可以看出，如果出售租赁房屋，则房客有权继续居住在其中。
补充：《民法典》第725条：如果根据租赁合同在承租人的拥有期间的所有权变化，则不会影响租赁合同的有效性。
30 30.第一次拒绝的租户权利是什么？
承租人的先发制权意味着，如果出租人出售租赁的房屋，他应在出售前的合理期限内通知承租人，并且承租人应在同一合同法规定的第230条规定的情况下首先购买它。 第21条对最高人民的解释在几个问题上有关在城市住房的案件中的特定申请案件在租赁合同的案件中的特定应用：相应地，如果出租人侵犯了出租人的先发制人权利，则出租人的购买和销售合同将不支持它。
住房承租人必须满足以下条件才能优先购买：
（1）仅限住房租赁情况；
（2）如果出租人出售租赁财产，他应在出售前的合理时期内通知承租人。
（3）如果出租人侵犯了承租人的优先权，则承租人可以要求赔偿损失；
（4）在转租的情况下，如果两者之间存在冲突，那么子和承租人都有首次拒绝。
补充：《民法典》第726条：如果出租人出售租赁房屋，他将在出售前的合理时期内通知承租人，并且承租人应在相同条件下首先拒绝，但是，如果房屋的共同所有人行使第一份房屋的权利，则不适用。
资料来源：最高人民法院的司法案件研究所，最高人民法院的法律信息和最高人民的采购方，《人民法院》每日