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在房屋交易中，买卖双方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，却常常忽略户籍、房屋瑕疵等问题：比如所购房屋户籍为“有人居住”、投资人买了房子但不是房主、房子买了但因里面有租客而无法入住……
那么，房屋买卖中究竟存在哪些陷阱？买卖双方又该如何维护自己的合法权益？本文将通过案例进行梳理。
迁出户口不容易，违约责任要明确。
二手房买卖过程中，无法迁出原户口怎么办？根据公安部办理户口迁移相关规定，户口迁移属于公安机关管辖。如果买方坚持要求卖方迁出其户口，法院往往会以“不属于民事案件审理范围”为由驳回诉讼。
案情：2018年12月1日，钱先生与赵先生签订《北京市二手房经纪合同》，约定赵先生将其位于北京市房山区某小区的房产出售给钱先生。
由于该房屋登记的是他人户口，双方在买卖合同中对户口转移时间及未迁出造成的违约责任等进行了明确约定。合同签订后，钱先生支付了房价款并与赵先生办理了房屋过户手续，但登记的户口一直未迁出，给钱先生的生活造成了很大影响。协商不成后，钱先生将赵先生告上法庭，要求赵先生按照约定支付违约金。
赵先生称，户口转移不应该属于法院管辖，公安部门拒绝办理户口转移不是他的错，所以他没有同意缴纳罚款。
法院经审理认为，赵先生未按约定履行合同义务，且未迁出原居住地，对钱先生的居住、使用造成一定影响，最终判决赵先生应按照合同约定承担违约责任，并支付违约金。
上述案件中，正是由于双方在合同中明确约定了户籍转移与不转移的违约责任，钱先生的赔偿请求才得到了法院的支持。事实上，除了合同中约定的违约责任外，还可以约定对方转移户籍后支付部分余款，以此迫使卖方主动转移户籍，从而维护买方的合法权益。
在没有合同的情况下，以他人名义购买房屋很难支持
房价高企催生了“借名买房”现象。一些购房者为了规避法律或政策限制，享受优惠，或为简化手续、减少税费，采用借名买房的方式。所谓“借名买房”，是指有购房需求，但不具备购房资格的人，以父母、子女或他人名义购房，购房款由买房人本人支付。
由于房产所有人与实际投资人并非同一人，因此很有可能落入陷阱，比如名义所有人可能反悔或者偷偷出售房屋，侵占借名人的购房资格等，这样一来，借名人和借名人都会陷入麻烦。
案例：2014年6月，郑女士与赵先生与北京某房地产公司签订了《北京商品房现房买卖合同》，购买了房山区某小区的一套房产。由于郑女士的住房公积金缴存额较高，家人决定以郑女士的名义贷款购买该套房屋。在房屋装修过程中，郑女士与赵先生发生了难以化解的家庭矛盾，双方离婚。
赵先生父母认为，这套房子只是以儿子、儿媳的名义买的，实际投资人是老两口，于是赵先生父母向法院起诉，要求确认双方以对方名义买房的关系。
郑女士指出，赵先生父母在买房时口头承诺买房是为了子女结婚后居住使用，赵先生父母虽然出资，但并没有以他们名义签订书面或口头的购房合同，而且她在买房时也出资，并用自己的住房公积金贷款。
法院认为，涉案房屋的购买资金虽然主要由赵先生父母出资，但其中的资金来源于郑女士的住房公积金贷款，赵先生父母与郑女士夫妇之间不存在以他人名义购买房屋的协议，涉案房屋的购买属于家庭成员共同出资，因此赵先生父母所谓“以他人名义购买房屋”的主张缺乏事实证据和法律依据，法院最终驳回赵先生父母的起诉。
实践中，借名购房一般都会有书面合同，如果只有口头约定，法院往往会从购房投资、房屋占用使用、购房票据及房产证的持有情况、借名购房是否有合理解释四个方面来考虑借名购房关系的成立，只有形成完整的证据链，才能认定投资人为房产的产权人。
我买了一套房子，但房客不想搬走。
租客住在待售房屋内的情况很常见。原业主是否需要通知租客出售？如果出售成功，新业主是否可以要求租客随意搬出？
案情：王先生于2018年12月1日起承租了赵先生位于北京市房山区窦店镇某小区的房屋，租赁期限自2018年12月1日至2019年12月1日。2019年3月，赵先生在未通知王先生的情况下将房屋出售给孙女士。在孙女士支付房款后，赵先生和孙女士随即办理了房屋过户手续。
王先生得知自己租住的房子转手后，认为赵先生侵犯了自己作为承租人的优先购买权，于是向法院起诉，要求宣告王先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效。
赵先生认为，房子是他自己的，他想卖给谁就卖给谁，没必要通知王先生，而且房子已经转到第三者孙女士名下，他也没有别的选择。
法院经审理认为，“王先生以赵先生侵犯其承租人的优先购买权为由，请求宣告赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效”没有法律依据，驳回王先生的诉讼。
法官解释称，所谓承租人优先购买权，是指出租人在租赁合同有效期内出售租赁物时，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下先于其他买主购买该租赁物。
根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出售租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是，对出租人与第三人签订的房屋买卖合同宣告无效的请求，人民法院不予支持。”出租人侵犯承租人的优先购买权的，以承租人为诉讼请求宣告出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
但本案中，赵先生确实侵犯了王先生的优先购买权，如果房价上涨，王先生可能因失去购房机会而遭受损失，新业主也可能要求王先生搬迁，并产生费用，对此，王先生可以提起诉讼，要求赔偿损失，维护自己的合法权益。
法官提醒，卖方在出售附有租赁合同的房屋时，一定要记得履行告知承租人的义务，要求承租人说明是否购买该房屋。如果侵犯了承租人的优先购买权，将承担不必要的损失。买方在买房时，也必须查明所购房屋的用途，否则购买房屋后可能无法入住。
房屋买卖是件大事，如果处理不好，很容易引发不必要的纠纷。买卖双方应保留证据，一旦发生纠纷，要运用法律武器维护自己的合法权益。（臧小龙）