10万，是广州很多房地产项目无法突破、无法守住的一道坎。
近一年来，不少新盘宣称售价十几万，最后开盘价都在七八十元，在二级市场，就连珠江新城也有很多楼盘跌破十万。
但如今，除了竹金帕，周边也有十多万的二手房——
这是天河公园。
天河豪宅新盘多在10万元以下，二级市场一片哀嚎，天河公园为何还如此稳定？
本期内天河公园二手房共计3套，成交单价均达到10万元/㎡。
我们先来看一下这三个属性。
一套是东方新世界124平米公寓，单价10.78万元/平米，总价1348万元。
东方新世界一直是天河公园区域的标杆楼盘，楼盘比较新，花园很大，香港开发商，即使放眼整个天河区域，其价格也仅次于珠江新城，处于第二梯队。
去年东方新世界的二手成交价突破12万元/平方米，突破10万元的成交价也就不足为奇了。
东逸花园贡献了两套十万元以上的户型，一套面积137平米，单价10.86万元/平米；一套面积161平米，单价10.17万元/平米，两套户型总价均超过1400万元。
东怡花园同样由新世界发展开发，是天河公园地区最大的项目，分五期开发，最早一期于1998年落成，最新五期则于2019年才交付。
上月售出的137㎡和161㎡户型均位于四期，楼盘虽然不算新，但组团位置比较靠内，不靠近主干道，有独立花园，户型也不落伍，说是整个天河公园区域最受欢迎的小区也不为过。
可以说，这三套房子基本是天河公园区域最好的房子了。
但无论房源有多好，在目前新建改善性房源不断竞争的情况下，还能卖出如此价格，也说明天河公园版块确实是受到天河改善性购房者的认可。
在天河，天河公园板块的优势就是，简单来说，它是最宜居的板块，这是毫无疑问的。
1、环境舒适，紧邻天河公园，在寸土寸金的主城区，没有第二个公园能有如此规模、建设如此成熟、人气如此旺盛。
2、学区优势。天府路小学+113中学一直是天河热门的学区组合，且均位于板块内，距离各小区都只有几百米。加之板块内公立幼儿园众多，12年教育基本不用担心。
现在又到了招生季，天河公园的二手交易自然会很红火。
3、地理位置优越，夹在珠江新城和金融城之间，离琶洲也不远，南北有中山大道、黄埔大道两条主干道，周边有地铁21号线，在建的11号线、13号线二期，出行十分便利。
无论天河继续强化珠江新城，还是东移发展金融城，天河公园都将从中受益。
当然，在如今的二手市场，没有人能够毫发无损。
一年多来，天河公园整体均价也下跌了5%左右，虽然不如涨幅相对强势的诸城东区、中区那么强劲，但与智慧城、华景新城、奥体中心等区域相比，跌幅还是比较小的。
从个别项目来看，东方新世界表现最优，一年来挂牌均价基本稳定在10万元/㎡以上，其他小区也出现明显下滑。
而作为较大集团的东逸花园也出现了6%的跌幅，其他小区的跌幅也都在10%以上。
如今天河新房源竞争激烈，多地将重心转移到产品升级上。
不过，还是有不少购房者愿意花上千万去选择老天河公园二手房，也确实说明了楼市的一些道理。
首先，像天河公园这样地段较好、学区齐全、环境优美的成熟区域，依然会受到想要改善居住条件人士的青睐。
毕竟一个区域发展到这么高水平需要时间，虽然一些新兴板块如乳品厂有成为下一个天河公园的趋势，但并不是每个购房者都能等得起。
其次，当改善行业发展到一定程度后，不同项目、不同产品的差异化会更加明显。
就像天河公园这样，有好开发商、好产品的项目，即使开发十几年，依然可以维持十万以上的价格，而其他地产项目则不可避免地会受到市场波动的影响。
未来楼市，改善型、自住型将成为主旋律，在同级别楼盘中，寻找产品和社区更优的项目更是重中之重，毕竟新房市场可能是不同项目之间价差最小的时期。
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