由输血模式向造血模式转型，保利物业希望借助资本的力量，走出母公司保利地产的“光环”，打造一个全新的保利。
2月28日，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）发布公告，其全资子公司保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）全国中小企业股份转让系统挂牌申请已获得受理。
时代周刊记者了解到，成立于1996年的保利物业，目前承接物业管理项目400余个，管理面积逾亿平方米。公告显示，保利物业2015年、2016年营业收入分别为19.36亿元、25.48亿元；净利润分别为8563.48万元、1.42亿元。
这家有着央企背景的公司面临的挑战依然不少，对外需要考虑如何面对市场上的强势竞争对手，包括财盛人寿、中海地产等，进而扩大规模、形成核心竞争力；对内，保利物业对保利地产的依赖依然过强，如何培育新的利润增长点、拓展收入渠道？
保利置业拒绝对时代周报记者的提问作出评论，仅表示：“由于股改整体安排，我们暂时不接受媒体关于上市事宜的采访。”
改善不平衡
与其他物业公司一样，保利物业主要依托保利地产的发展，外部市场扩张的比重很小。
时代周刊记者查阅保利物业发展有限公司公开转让说明书（下称“说明书”）发现，截至2016年12月31日，该公司共管理服务项目381个，总面积8870.96万平方米。其中，保利地产开发的物业管理面积为8160.98万平方米，占总管理面积的92%。
这是一把“双刃剑”，一个不容忽视的现实问题是，如果未来保利地产的房地产开发业务放缓，或者选择其他物业服务公司来管理新开发的物业，都可能影响保利物业物业管理面积的扩大和营收规模的提升。
保利物业确实需要加快扩张步伐。数据显示，截至2016年6月30日，其竞争对手彩生活已签约管理面积3.6亿平方米，管理项目2236个。万科2016年上半年实现物业服务收入17.65亿元。截至2015年末，万科物业共为980个签约项目提供服务，服务签约建筑面积2.14亿平方米。截至2015年12月31日，绿城服务在管签约建筑面积约8280万平方米。
上述企业之所以能快速、大规模发展，是因为物业管理行业集中度较低，为企业通过独资或参股等方式并购扩大管理规模提供了天然的土壤。中指院数据显示，2015年物业管理百强企业共收购物业服务商200余家，共收购管理面积3.85亿平方米。其中，财盛置业以3亿元收购开元国际100%股权，收购面积超过3000万平方米。中海物业以5000万元收购中海弘阳物业100%股权。万科物业除了将净资产投入卓鸿物业、北京百嘉物业外，还通过收购东莞卓盛物业扩大物业布局。
为此，保利物业希望通过全权委托、顾问、并购等方式拓展保利地产未开发的物业项目，同时利用保利芯智能云平台开发创新服务产品，进一步提升市场开拓能力和企业盈利能力。
2016年，保利物业同步启动市场扩张战略，成为普天新能源、通源集团、中国人寿陕西公司、山东滕头集团、汇源建设集团等企业的物业服务商。
保利置业的数据显示，该公司旗下拥有18家子公司和74家分公司，“公司仍在扩大项目数量和规模，鉴于此，公司可能面临项目人员多元化、本地化的需求，导致管理效率下降、经营风险加大。”
但由于保利地产以开发住宅物业为主，保利物业管理的住宅物业占比较大，2015年、2016年保利物业住宅物业收入占比分别为89.43%、87.44%，业务类型分布并不均衡。
对此，保利物业计划以非住宅物业为主，拓展学校、产业园区、旅游地产等非住宅物业。时代周刊记者从保利物业官网了解到，目前保利物业管理的学校物业包括位于西安的第五经开小学、位于南昌的华东交通大学科技学院等。产业园区包括位于重庆的美的家用空调事业部重庆工厂、位于南昌的芒果电商产业园等。
收入结构同样不均衡。时代周报记者了解到，目前保利物业的收入来源主要来自于物业管理服务。2015年，其物业管理收入17.5亿元，占总收入的90.42%，社区增值服务收入1.85亿元，占比9.58%。而2016年，二者差距进一步拉大，2016年其物业管理收入23.34亿元，占比91.61%，社区增值收入仅为2.13亿元，占比8.39%。
中国物业管理协会发布的数据显示，从收入结构来看，2015年，物业管理服务占营业收入的比重为83.27%，多元化营业收入占比为16.73%。
这意味着，2016年保利物业在优化收入结构方面并未取得预期效果，收入来源依然十分单一。保利物业表示，公司将加大对物业延伸服务、创新服务等非物业服务市场的开拓力度，改善非物业费收入结构。
内部竞争挑战
目前，国内绝大多数物业服务公司均为房地产开发公司的子公司，这种股权或从属关系为大多数物业服务公司获取物业管理项目提供了便捷途径，因此大多数物业服务公司的规模与其房地产母公司的规模高度相关。
不过，与财生火、中奥置业、绿城服务所属的母公司不同，在保利集团（保利地产控股股东）控制的其他关联方中，实际从事物业管理业务的公司还有不少，同业竞争无疑是保利物业全国化扩张战略中亟待解决的问题。
这种微妙的关系同样存在于保利地产与保利物业之间。作为“嫡系”的保利物业，其发展一直得到保利集团的支持。保利地产与保利物业在业务拓展领域有不少重合，又共用“保利”地产品牌，因此埋下了同业竞争的隐患。
2007年，时任保利地产董事长的李斌海公开表示，保利地产所进入的领域，保利物业必须让步。结果，保利物业不但没有让步，反而以同样的方式扩张。为此，保利集团曾一度介入调停，双方在2012年左右签署了内部竞业禁止协议，分区域管辖。
如今，保利集团还希望签署同业竞争协议，让保利物业与其他物业公司“分水岭、分治”。
据时代周刊记者了解，除保利物业外，保利集团控制的实际从事物业管理业务的公司还有深圳市保利商业物业运营管理有限公司（以下简称“深圳保利商业物业”）、上海保利物业酒店管理集团有限公司（以下简称“上海保利物业”）、遵义九联物业服务有限公司（以下简称“遵义九联物业”）、南昌保利物业管理有限公司（以下简称“南昌保利物业”）、广州保利世贸物业管理有限公司（以下简称“保利世贸物业”）、哈尔滨保利科技大厦有限公司（以下简称“哈尔滨保利”）、湖北保利酒店有限公司（以下简称“湖北保利酒店”）。
上述公司中，深圳保利商业地产、上海保利物业、湖北保利酒店为保利地产控制的公司，遵义九联物业为贵州九联集团房地产开发有限公司控制的公司，为保利集团2014年收购九联集团时产生的关联方，哈尔滨保利为保利南方集团控制的公司，保利世贸物业、南昌保利物业为保利地产控制的公司。
为避免同业竞争问题，保利集团承诺，遵义九联物业、哈尔滨保利仅服务于现有的已签约项目，现在或将来均不会扩大其经营范围；深圳保利、上海保利物业、湖北保利酒店将来均不会直接或间接地从事、参与或开展与保利物业及其控股子公司业务竞争或可能竞争的业务和活动。
保利地产还承诺，保利世贸物业、南昌保利物业仅对目前已签约的物业提供物业服务及管理，目前及未来均不会对外拓展经营。若上述公司未来有机会从事或投资任何可能与保利物业及其控股子公司生产经营类似的业务，公司将把上述机会让渡给保利物业或其控股子公司。
但该协议是否能被上述公司严格执行，还有待观察。此前，保利地产与保利物业签署了竞业禁止协议，约定保利地产不得进入深圳、苏州、海南等市场，保利物业退出北京等市场。但保利物业2016年半年报显示，公司拥有北京保利大厦75%的股权，建筑面积9.5万平方米。保利地产2016年半年报显示，公司在海南三亚拥有三个项目，在海口拥有两个项目。2016年12月14日，保利地产拿下深圳大鹏中心区G16506-0144地块。
接下来如何处理与兄弟物业公司“同业竞争”的微妙关系，也将是对管理层的一大考验。
拓展养老产业
房产是一个篮子，里面可以放很多东西。
“很多开发商都在搭建自己的新物业管理平台，借助物业管理平台，目前可以想到推广养老地产、社区金融等产品，如果平台做大了，大数据可以做的事情就更多了。”克而瑞分析师尹鹏说。
这也正是保利地产正在布局的。保利地产总经理刘平曾在演讲中表示，社区消费、社区金融的真正载体，房地产生态链的综合运营和投资平台，是物业。
其中，社区养老被视为这一生态链中的重要一环。保利物业董事长胡欣曾指出，“社区”将成为未来“中国式养老”最重要的场景。“社区居家养老服务是物业公司产业链的自然延伸，物业公司提供社区居家养老服务，资源整合度高，可达性强，成本更低，在客户信任度上的优势更加突出。”
据时代周刊记者了解，保利物业还专门成立了社区养老事业部，指导全国健康生活中心的建设运营和养老服务产品的设计研发。不过，和物业管理一样，养老行业也被保利物业定义为微利甚至亏损的行业，因为在中国尚未找到良好的盈利模式。
其盈利路径为：3-5年进入稳定运营阶段并实现营业收入与亏损平衡，8-10年达到发达国家盈利水平，打通融资渠道，实现REITs上市。
“盈利模式的不成熟，以及缺乏养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案，成为房企发展养老地产的最大掣肘”，同策机构研究总监张宏伟曾对时代周报记者表示。
万科总裁郁亮也表达了类似的观点：“养老地产正处于看上去好但做起来难的阶段，中国还没有找到好的盈利模式，我们鼓励地方政府积极尝试，但还有很长的路要走。”
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