关注去年三月和九月，以及今年四月
它们是几万位的节点变化。
去年3月的小阳春和去年9月的认房不认贷政策，站在这个节点都有自己的道理
我不知道四月份发生了什么，我只知道这个数据一直在突破我的预期
你看去年10月份销量就已经达到了16万套，但是下降的非常快。
今年从2月份达到16万台之后，我们就没想过要往下走。
我按天来统计了一下4月份的具体情况。
从月初的16.7万到16.8万，再到16.9万
随着链家每天新增房源近1000个，距离突破17万个已不远了。
如果这一天到来了，我将不再独自写作。
我只是希望你知道，这个数字已经达到了迄今为止的最高纪录。
这就是我们今天关注这个数字的最大原因。
与此同时，我必须承认，这个数字确实有些奇怪。
虽然这么高，但是你却看不到它的高涨幅。
什么意思呢？其实，挂牌量无非就是一个大水池，水位高的原因有两个。
新房源，销量下降
但今天16万台的夸张数字背后，你不会看到夸张的新
链家每天统计48小时内新增房源。
按照4月份至今的日均销量962套计算，4月份的销量将在28,900套左右。
相比之下，去年 3 月份该数字为 42,000 台，前年 3 月份该数字为 35,000 台。
还可以，比较平静，不太低也不太高
换句话说，今天的高挂牌量很可能不是由于新挂牌量过多
这是库存
02
我还没告诉你增加了多少库存。
但无论是新增量还是库存量，我们现在知道的是，目前的上市市场
他们在哪里？
我请兔博士的朋友尽可能地细化了这部分房源数据。
我们将尝试从更多的角度向您展示这个庞大的上市市场是如何变化的以及发生了什么。
首先，从分区域、分板块来看，各区域挂牌价格其实都在上涨。
特别是松江、奉贤、嘉定等纯外环地区
是不是感觉很眼熟？我们在今年外环以外交易的分析中也提到过这一点。
今年外环以外成交占比持续提升，尤其是松江、奉贤等纯外环区域。
现在看来，这里不仅交易火爆，房源也火爆。
联系我们 上面提到的高挂牌价可能更多地与高库存有关。
这背后更准确的图景是，市场推高了3月份的房源数量，但市场尚未消化4月份的涨幅。
这就是为什么如今这些地区有这么多房源的原因。
具体板块也是如此，全市16区200多个板块中，二手房源环比涨幅最高的前20名，基本都在松江、奉贤、青浦。
松江颇具代表性，排名前1-3的行业均来自松江，前20个行业中松江也占了7个。
考虑到上市数量波动较大，因此仅比较上市数量超过200家的行业。
但实际上，如果从各区二手房挂牌量和占比来看，松江并不是最多的
我跟松江的一位房产中介讨论过这个问题，他表示要从两个角度来看待松江市场。
九亭泗泾是外地人购房第一站，外环外挂牌开放，成交量持续上涨
但3月小阳春过后，成交量相对下滑，留下一些库存
另一方面，松江新城、松江旧城等松江的“腹地”，更多的是一个区域市场。
有点像奉贤的内生市场，随着外环路的开通，虽然成交量有所增长，但无法跑赢挂牌。
即两个本地市场的销售和新增速度
说实话，这个解释有点万能，但我只能说松江可能比较突出。
或者说松江挂牌量高企的逻辑，让我们窥见当下挂牌市场的本质。
03
在看到房子在哪里后
我们来看看这是什么样的房子。这部分相当有趣。
一、价格区间发生较大变化
低总价明显上涨
当其他价格区间出现不同程度的下降时，你会看到
300 万元以下房源占比从 3 月份的 27% 上升至 28%
这是近一年来的明显趋势，从去年到今年，300万以下企业占比从19%大幅上升到28%。
总价低意味着房产位于非核心区域或面积较小。
但我们也看到，在4月份的上市市场
小区域细分市场也明显下滑
30平方米以下的建筑面积较小，整体趋势比较稳定。
但其他小面积板块则明显下滑，达到90平米后开始企稳回升，120平米以上涨幅更为明显
也就是说，市场上数量增加的房屋
总价低于300万
以及面积超过90平方米的房屋
有这样的房子吗？我打开链家，输入了这些条件。
结果有点出乎意料。
链家的推广页面每页有30条房源，100页是上限，但不代表只有100页。
也就是说，如今上海二手挂牌市场上，总价在300万元以下、面积在90平米以上的房子，比我们想象的还要多。
我整理了一些，包括泗泾、南翔、颛桥等。
经纪人还提醒我，这部分房子自然不是
很多时候是因为现在市场把350万甚至380万的房子价格逐渐压低到280-300万，导致低价大面积的房子增多。
也就是说，低价、大面积的房产数量并没有增加。
相反，上市价格的波动会重新分配当前的上市市场。
此外，目前列出的房屋也越来越新。
2010 年以后上市的比例明显增加
对于不断增加的总量来说，这种增加会使得房屋更新的趋势更加明显。
这是额外列表的一般特征
我可能无法告诉你新增或库存的具体数量。
但我可以告诉你，当总量大幅增加的时候，增加新的